La Suprema Corte con la sentenza n.5596/2014 torna a discettare sul diritto di prelazione del conduttore nell'ambito delle locazioni ad uso abitativo.
La Cassazione tratta in questa pronuncia la fattispecie in cui il locatore alla prima scadenza operi la disdetta del contratto motivandola genericamente senza indicare alcuno degli specifici motivi che giustificano il diniego di cui all’art. 3 comma 1 L. 431/1998.
Orbene, in dette circostanze, la sentenza in questione afferma come qualora successivamente alla disdetta il locatore alieni il bene a terzi senza offrirlo in prelazione al conduttore, quest'ultimo non godrà di alcuna tutela reale rispetto all'esercizio del diritto di prelazione; bensì egli potrà solamente eccepire il mancato rispetto delle norme di cui all'art. 3 comma 1, L. 431/1998 chiedendo la conseguente nullità della disdetta alla prima scadenza ed il rinnovo ope legis del medesimo contratto per ulteriori quattro anni.
Sottolineamo i passaggi chiave della Sentenza n. 5596/2014 disponibile in versione integrale nell’apposita sezione
Nel vigore della L. 9 dicembre 1998, n. 431 , in caso di alienazione a terzi, successivamente alla intimazione della disdetta da parte del locatore, dell'immobile locato, in tanto sussiste il diritto di prelazione del conduttore e, quindi, il diritto di riscattare, nei confronti del terzo acquirente, l'immobile condotto in locazione, in quanto il locatore abbia manifestato, nella disdetta, la intenzione di vendere a terzi l'unità immobiliare. Al contrario, il diritto di prelazione (e di riscatto) non sorge qualora la disdetta sia immotivata, derivando da tale circostanza - accertato che la disdetta è stata, illegittimamente, intimata per la prima scadenza - unicamente il diritto del conduttore alla rinnovazione del contratto", (sul punto v. Cass. n. 25450/2010).
Ed invero, prevedendo, la norma da ultima richiamata una ipotesi di prelazione ex lege e, quindi, introducendosi con la stessa una limitazione alla autonomia contrattuale della parte locatrice, quanto alla scelta del soggetto cui alienare il proprio immobile, è palese che con la stessa, a norma dell'art. 14 preleggi , è stata introdotta una disposizione che fa eccezione a regole generali e la stessa, pertanto, non si applica oltre i casi e i tempi in essa considerati (cfr. Cass. n. 4914/2003; Cass. n. 9206/2001, Cass. n. 8468/99, Cass. n. 25450/2010 in motivazione).
Ma vi è di più. Si deve infatti sottolineare che il riconoscimento del diritto di prelazione non è normativamente previsto, in favore del conduttore in assoluto, in quanto conduttore, ma solo nella limitata ipotesi in cui il locatore gli abbia intimato disdetta per la prima scadenza, comunicandogli di voler cedere la proprietà a terzi. E ciò, come misura atta a compensare in qualche modo il sacrificio del mancato godimento dell'immobile tolto in locazione, per l'ulteriore quadriennio normativamente previsto, a fronte della utilità, per il locatore, purchè sprovvisto di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, di poter vendere a terzi il bene, ad un prezzo maggiore, corrispondente a quello di mercato per gli immobili liberi.
