Reclamo - vendita fallimentare - aliud pro alio

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Tribunale di....
RECLAMO nel fallimento n. _______ - Giudice Delegato dott. ___________ avverso il provvedimento del Giudice Delegato del ________

PER: i sigg.ri PRIMO nato a _____ il _______ C.F. ___________ residente in ______, Via __________ e SECONDA nata a ________ il _______ C.F. ____________ residente in ___________ Via ______________, entrambi elettivamente domiciliati in ___________, Via _________, presso lo studio dell’Avv.___________ C.F. ______________, dal quale è rappresentato e difeso in virtù di delega a margine del presente atto (Si dichiara espressamente ai fini e per gli effetti degli artt. 133, 134 e 136, comma 3, c.p.c. di voler ricevere le comunicazioni di Cancelleria al seguente numero di fax: ________),


PREMESSO CHE

- il Giudice Delegato, ritenendo necessario procedere alla vendita dei beni immobili acquisiti all’attivo del fallimento de quo, con ordinanza del 15.03.2007 disponeva “la vendita con incanto del 100% ed in forma di lotto unico del terreno di proprietà della società fallita, sito nel Comune di Topos __, in Viale Mario Rapisardi n.54 di complessivi mq 1.571 distinto al N.C.T. al foglio 2, particelle 111, 222sub a b c d e f g h” fissando all’uopo l’udienza del 10 maggio 2007. Il terreno veniva posto all’incanto al prezzo base di € 30.350,00 “così come meglio descritto e specificato nella perizia del C.T.U. Arch. Flavio”;
- gli istanti, al fine di partecipare alla vendita, in data 09.05.2007, versavano in cancelleria, a titolo di cauzione, tramite assegno circolare, la somma di € 3.500,00;
- i sigg.ri Primo e Seconda si aggiudicavano all’udienza del 10 maggio 2007 il terreno in questione al prezzo di € 130.000,00; pertanto, gli stessi, in data 11 maggio 2007, provvedevano ad integrare l’importo della cauzione già versata tramite assegno circolare del valore di € 9.500,00, raggiungendo in tal modo il 10% del prezzo offerto;
- pertanto, gli aggiudicatari dovranno versare entro il 9 luglio 2007, ossia nel termine di sessanta giorni a decorrere dal 10 maggio 2007, la differenza tra il prezzo dovuto e la cauzione versata, pari ad € 117.000,00 oltre all’ulteriore importo di € 13.000,00, pari al 10% del prezzo di aggiudicazione, a titolo di spese di vendita, e così per un totale di € 130.000,00;
- i sigg.ri Primo e Seconda con istanza depositata in data 28.06.07 assumevano la diversa consistenza dei beni rispetto alla descrizione degli stessi riportata nella perizia dell’Arch. Flavio sulla base della quale è venuta a fondarsi l’ordinanza di vendita, richiedendo la restituzione della cauzione versata;
- il Giudice, su istanza del Curatore Fallimentare dott. Finziano datata 26.06.07 nominava “il Geometra Orazio per le verifiche tecniche inerenti le eventuali difformità esistenti tra la situazione effettiva e la descrizione dei beni svolta nella relazione tecnica posta alla base dell’ordinanza di vendita”, prorogando di giorni 90 il termine fissato per il versamento del prezzo;
- in data 02.11.07 il Geometra Orazio depositava la propria consulenza tecnica;
- il G.D., con provvedimento del 14-15/11/07, comunicato agli istanti con racc.a/r ricevuta in data 19.11.2007, così disponeva: “Preg.mo Avvocato, in qualità di curatore del fallimento di cui in oggetto Le comunico che, a seguito della conclusione degli accertamenti peritali, l’Ill.mo G.D. dott. Umberto Ulpiano, con provvedimento del 14-15/11/07 ha fissato il termine di giorni 15 per il versamento del saldo prezzo da parte degli aggiudicatari Primo e Seconda , con decorrenza del suddetto termine dalla data della presente comunicazione. A tal fine Le riepilogo l’importo da versare a titolo di saldo prezzo da parte degli aggiudicatari, presso il mio studio a mezzo A/C n.t. intestati al Fallimento: - prezzo aggiudicazione € 130.00,00 – acconto versato € (13.000,00) - differenza a saldo € 177.000,00; - cauzione preventivate formalità di vendita € 24.400,00 saldo da versare entro 15 giorni dalla data odierna € 141.000,00. rimanendo a Sua disposizione, colgo l’occasione per porgerle cordiali saluti. PLUTONIA lì 16/11/2007 firmato Il Curatore Dott. Finziano”.
- gli istanti intendono proporre reclamo ai sensi dell’art. 26 L.F. avverso detto provvedimento del Giudice Delegato, poiché non risolve la questione sulla certezza della consistenza del compendio aggiudicato e quindi il bene che dovrebbe essere alienato non risulta identificato in maniera precisa permanendo gravi incertezze sulla provenienza, sull’ampiezza e sulla localizzazione del bene.

MOTIVI



Ci si riporta innanzitutto all’istanza dei sigg.ri Primo e Seconda depositata in data 28.06.07 e a tutta la documentazione ivi allegata e richiamata.
È, infatti, da rilevare la non rispondenza tra il bene immobile descritto dal CTU Arch. Flavio ed il bene di fatto acquistato dagli odierni istanti, versandosi nella tipica ipotesi di vendita aliud pro alio, tale da legittimare gli aggiudicatari a richiedere la dichiarazione di nullità e/o l’annullamento e/o la revoca della vendita all’incanto del 10 maggio 2007 nonché la ripePrimone di quanto indebitamente versato a titolo di cauzione per un importo pari ad € 13.000,00 come specificato in premessa.
Dall’elaborato peritale di parte del Geom. Nepote emerge, dunque, che le diverse porzioni immobiliari costituenti il bene complessivo oggetto della vendita fallimentare non risultano corrispondenti alla descrizione operata dal CTU sulla cui base è stata formulata l’offerta all’incanto dagli aggiudicatari; in altri termini l’impegno ad acquistare da parte degli istanti si è concentrato su di un bene radicalmente diverso da quello esistente in rerum natura. Più specificamente, richiamando integralmente la perizia di parte, si sottolineano i seguenti punti:
a) particella 346 (mq 100)
Detta porzione immobiliare viene descritta dal CTU come «parte di terreno rettangolare (…) incolta ed inutilizzata perchè isolata». Trattasi, invero, di un tratto di strada incorporato ad altra proprietà privata confinante, utilizzata quale accesso carrabile con cancello in ferro allo stabile di Viale Mario Rapisardi n. 62; circostanza questa ampiamente documentata dalle foto allegate alla perizia di parte e dalla stessa richiamate.
b) Particella 347 sub 2 (mq 525)
Questa parte di terreno, viene così descritta dal CTU: «superficie in parte pavimentata (...), in parte è stata utilizzata per la realizzazione di passaggi pedonali con rampe e scale che servono alcuni accessi condominiali».
In realtà, detta area, risulta essere in comproprietà tra le Palazzine B e C del comprensorio di Viale Mario Rapisardi n.54 ed una terza società; ciò si evince in via del tutto immediata e diretta dal regolamento di comprensorio con allegata planimetria, registrato e trascritto dal Notaio dott. Massimo Guglielmi con relativo atto di deposito nonché richiamato nei singoli atti di acquisto di ciascun appartamento compreso negli stabili facenti parte del comprensorio de quo.
Nel regolamento di comprensorio, registrato a PLUTONIA in data 09.02.1971 al n. 2532 e trascritto a PLUTONIA il 12.02.1971 n. 15033 R.G. e 11180 R.P., si legge all’Art.1 lettera B: «la zona compresa tra la lettera A e le lettere B e colorata in marrone nella suddetta planimetria è in comproprietà fra le unità immobiliari n.ri 3), 4), e 5) secondo la tabella B che segue e tutte le spese di manutenzione, pulizia, illuminazione, sorveglianza ecc, verranno divise secondo questa tabella (...)».
Orbene, questa zona colorata in marrone nella planimetria allegata al regolamento di comprensorio altro non è che la particella 347 sub 2 oggetto della vendita fallimentare de qua; area che pertanto non poteva essere posta a vendita all’incanto, poiché in comproprietà tra le Palazzine B e C del Comprensorio di Viale Mario Rapisardi n. 54 ed una terza società.
Peraltro, bisogna, altresì, evidenziare come i confini della particella in questione risultino ben difformi da quelli riportati nella planimetria catastale allegata alla CTU; circostanza questa che può evincersi dalla planimetria richiamata dai regolamenti di condominio della Palazzina B e della Palazzina C la quale rappresenta fedelmente lo stato attuale dei luoghi.
Particella 347 sub 501 (mq 396)
Questa porzione di terreno, a differenza di quanto descritto dal CTU, non risulta né accessibile, né utilizzabile, in quanto è occupato dalle due proprietà poste al piano terra delle palazzine B e C, con la realizzazione di murature per il contenimento di balconi e locali interrati, muri di recinzione ed ingresso carrabile, il tutto riscontrabile dalla documentazione fotografica allegata alla perizia di parte (foto dalla 3a alla 3e). In realtà l’unica parte utilizzabile di detta particella consiste in un vialetto –scala che conduce dalla centrale termica alla centrale idrica, locali questi che insistono sulla particella de qua sin dalla costruzione del comprensorio.
c) locali non descritti nella CTU
La perizia di parte, da ultimo, riferisce della presenza di ben sei locali che ricadono interamente o parzialmente all’interno delle particelle oggetto della vendita, e per la cui dettagliata descrizione si richiama l’allegato elaborato del Geom. Nepote.
Quattro di questi locali risultano essere già menzionati all’interno del regolamento di comprensorio nonché indicati nella planimetria allegata. Ebbene, il CTU non rileva in alcun modo l’esistenza di detti locali omettendo, di conseguenza, di indicarne la proprietà, gli estremi catastali e le eventuali servitù.
Trattasi, peraltro, di locali non frazionati e non accatastati, di ben difficile regolarizzazione e per l’accesso ai quali il comprensorio ed i singoli condomini vantano, di fatto, servitù di passaggio gravanti sul fondo acquistato dagli odierni istanti.
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Con riferimento a dette difformità, occorre rilevare come il Geom Orazio, all’uopo incaricato dal G.D. riscontri a più riprese le difformità evidenziate dalla perizia di parte del Geom. Nepote, giungendo poi a delle conclusioni arbitrarie ed incoerenti, frutto per lo più di giudizi di valore soggettivi piuttosto che di riscontri derivanti da quelle conoscenze tecnico-scientifiche in virtù delle quali gli veniva conferito l’incarico de quo.
Basti leggere a pag. 4 della perizia “Confrontando le mappe catastali con la planimetria allegata al regolamento di comprensorio, registrato in data 09.02.1971, si nota come le aree attribuite per regolamento a servizio delle palazzine “B” e “C”, come pure quella destinata a strada insistano in parte sulle particelle attualmente identificate come 347 sub 2 e 347 sub 501; così che a disposizione della fallita, restavano in realtà, soltanto la particella 346 (che è effettivamente utilizzata quale ingresso al civico 62 di Viale M. Rapisardi) la porzione della 347 destinata a parcheggio ed una porzione della 501, accessibile oltre il cancello posto lungo la strada alla fine del sub. 2. Anche tale porzione, che lo scrivente non ha potuto visitare, risulta però, nella parte visibile, occupata dalla strada, dopodiché scende in forte pendenza e sembrerebbe piantata a bosco”. Orbene il tecnico incaricato omette di dichiarare che detta area risulta inaccessibile poiché recintata e delimitata da un cancello.
In altri termini da quanto riferito dal Geom. Orazio si evince come a piena disposizione della fallita resti in realtà la sola porzione della particella 347 destinata a parcheggio.
Infatti, sempre a detta del Orazio (fine pag. 4 della perizia):, “è possibile che il CTU abbia fatto confusione, nel riconoscimento della particella 346 che è effettivamente posizionata su Viale M. Rapisardi e coincide con l’area utilizzata per il passo carrabile del civico 62”
Peraltro, con riferimento, invece, alle particelle 347 sub 2 e sub 501, il tecnico incaricato non dà una descrizione puntuale delle difformità rilevate, limitandosi a riferire ”effettivamente il CTU non ha precisato che i giardini privati dei quali parla non contengono la particella 347 sub.2, ma la occupano per buona parte”.
Inoltre, il Geometra Orazio , nella pag. 7 della propria perizia si avventura in conclusioni sfornite del benché minimo riscontro oggettivo, risolvendosi in spassionate disquisizioni ben lontane dal corretto espletamento dell’incarico conferito dal Giudice. Infatti, ivi si legge “Occorre anche fare una digressione in merito a terrazzi, balconi, locali che il C.T.P. ha scoperto sulla proprietà ADM; è evidente che essi sono stati realizzati abusivamente e senza il consenso del proprietario, e non è detto che questi, o i suoi aventi causa, non possano ottenere restituzioni o risFinzianomenti”. In verità, come già descritto nella perizia del Geom. Nepote ed articolato nella precedente istanza dei sigg.ri Seconda e Primo, trattasi di locali sì abusivi, ma menzionati all’interno del regolamento di comprensorio nonché indicati nella planimetria allo stesso allegata (che, occorre sottolineare, riproduce fedelmente l’attuale stato dei luoghi); atti questi registrati nel lontano 1971, ossia prima dell’acquisto da parte dell’ADM. Come può, dunque, sul punto, il Orazio parlare di opere realizzate senza il consenso del proprietario?”
Infine, non può sottacersi quanto riportato dal tecnico incaricato nelle conclusioni: “Esistono effettivamente delle discrepanze tra lo stato di fatto dei beni oggetto di vendita e la descrizione degli stessi fatta nella C.T.U. dell’Arch. Flavio. (…) La consistenza dei beni disponibili è diversa da quella indicata in Catasto”. Tuttavia, appare evidente che il Geom. Orazio si sia volute spingere oltre i limiti dell’incarico di natura tecnica conferitogli, assunto questo pacificamente desumibile dai seguenti giudizi e valutazioni espressi nelle conclusioni della perizia de qua: ”Alcune delle osservazioni del perito di parte, Geom. Nepote, sono fondate (altre no) ma non è detto che la presenza di manufatti oltre quelli indicati nel regolamento di comprensorio debba essere supinamente subita e non possa essere contestata”. Orbene questa asserzione risulta essere del tutto fuorviante e priva della benché minima ragionevolezza; infatti, il Orazio invece di rilevare tutti i manufatti non descritti nella CTU dell’Arch. Flavio, di descriverli accuratamente indicandone la situazione amministrativa nonché la possibilità o meno di sanatoria e i costi della stessa, invita gli odierni aggiudicatari “a non subire supinamente” detta situazione. Pertanto, il Geometra incaricato invece di adempiere a propri doveri di perito pensa bene di liberarsi dei medesimi attraverso un appassionato invito a destarsi da una supina soggezione (!!!). D’altro canto abbiamo già citato il medesimo assunto presente a pagina 7 dell’elaborato peritale secondo cui con riferimento ai locali abusivi “non è detto che il proprietario, o i suoi aventi causa, non possano ottenere restituzioni o risFinzianomenti”.
Sempre nelle proprie conclusioni il Orazio sostiene che è si vero che “la consistenza dei beni disponibili è diversa da quella indicata in Catasto”, tuttavia non contento di dover semplicemente appurare un fatto di per sé ineludibile, si sente in dovere di giustificare il tutto asserendo “ma ciò è avvenuto perché non si è provveduto ad acquistare ed accatastare le porzioni di terreno sottratte, legittimamente o abusivamente alla A.D.M.”
La scrivente difesa ritiene che la consulenza espletata dal Orazio dopo aver rilevato, seppur in maniera gravemente incompleta e comunque disordinata, quanto evidenziato dagli aggiudicatari attraverso la perizia del Geom. Nepote, si sia spinta in una serie di conclusioni giuridiche e di merito non di propria competenza, e di cui pertanto non si deve tener alcun conto.
Riassumendo, il Geom. Orazio rileva (pagg. 3-4) come effettivamente a disposizione della fallita resti in realtà la sola porzione 347 destinata a parcheggio (in quanto la 346 viene descritta a pag. 5 “effettivamente posizionatasi Vial M. Rapisardi e coincide con l’area per il passo carrabile del civico 62”, ed in quanto la particella 347 sub 501 risulta inaccessibile poiché occupata dalle proprietà poste al piano terra della palazzine B e C come ammesso, caoticamente, a pag. 6 della relazione); rileva altresì la presenza di locali abusivi non accatastati, e conclude affermando l’esistenza effettiva di “discrepanze tra lo stato di fatto dei beni oggetto di vendita e la descrizione degli stessi fatta nella C.T.U. dell’Arch. Flavio” asserendo altresì che “la consistenza dei beni disponibili è diversa da quella indicata al catasto”.
Pertanto richiamando integralmente le controdeduzioni redatte dal Geom. Nepote Cesare allegate alla presente, non può che ribadirsi la non rispondenza tra il bene immobile descritto dal CTU Arch. Flavio ed il bene di fatto acquistato dagli odierni istanti, versandosi nella tipica ipotesi di vendita aliud pro alio, tale da legittimare gli aggiudicatari a richiedere la dichiarazione di nullità e/o l’annullamento e/o la revoca della vendita all’incanto del 10 maggio 2007 nonché la ripePrimone di quanto indebitamente versato a titolo di cauzione per un importo pari ad € 13.000,00 come specificato in premessa.
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Dall’elaborato peritale di parte del Geom. Nepote, nonché dalla consulenza dello stesso Orazio, emerge, dunque, che le diverse porzioni immobiliari costituenti il bene complessivo oggetto della vendita fallimentare non risultano corrispondenti alla descrizione operata dal CTU sulla cui base è stata formulata l’offerta all’incanto dagli aggiudicatari; in altri termini l’impegno ad acquistare da parte degli istanti si è concentrato su di un bene radicalmente diverso da quello esistente in rerum natura.
Non vi è dubbio che il bene acquistato dai sigg.ri Seconda e Primo sia ben altro rispetto a quello oggetto dell’ordinanza di vendita nonché della perizia dell’Arch. Flavio; basti pensare alla conformazione dello stato dei luoghi relativa alle particelle 346 e 347 sub 501 del tutto diversa da quella descritta nella CTU; alla titolarità della proprietà della particella 347 sub 2 in capo alle palazzine B e C nonché ad una terza società; alla presenza di ben sei locali abusivi non frazionati né accatastati, di cui non si ha traccia nella stessa CTU sebbene l’esercizio del diritto di passaggio per avere accesso agli stessi limiti sensibilmente l’esercizio del diritto di proprietà del terreno aggiudicato.
Sul punto la Suprema Corte con recente sentenza ha statuito: «In tema di esecuzione per espropriazione forzata, qualora l'immobile aggiudicato risulti gravato da diritti reali non apparenti nè indicati negli atti della procedura, senza che l'aggiudicatario sia a conoscenza della situazione reale, deve riconoscersi a questo il diritto a far valere non la garanzia per evizione, limitata al solo diritto di proprietà, ma quelle di cui all'art. 1489 cod. civ. secondo le regole comuni, tenuto conto che tali regole incontrano una deroga nella vendita forzata solo con riguardo alla garanzia per vizi, esclusa dall'art. 2922, primo comma, cod. civ.. Altrettanto vale con riferimento al caso in cui l'immobile espropriato sia gravato da un diritto personale (nella specie locazione), sottoposto dall'art. 1489 cod. civ. allo stesso trattamento dei diritti reali. » (Cass. civ. Sez. III, 04.11.2005).
Inoltre, nella fattispecie de qua, si evidenzia un diverso profilo attinente alla corretta individuazione dell’attivo fallimentare. In altre parole, il Fallimento ha sottoposto al vincolo di indisponibilità beni non della società fallita (art. 42 L.F.) con conseguente impossibilità di disporne in sede di esecuzione collettiva.
Infatti, la cosa venduta si è rivelata qualitativamente e quantitativamente diversa da quella oggetto di scelta degli aggiudicatari e come tale in concreto inidonea a soddisfare gli interessi dei medesimi determinatisi all'acquisto.
Sul punto, appare pacifico e ben saldo il principio affermato dal consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui: «quando la cosa oggetto della vendita risulta, successivamente al trasferimento, essere diversa da quella sulla quale è caduta l'offerta dell'aggiudicatario nonché da quella indicata negli atti del procedimento ed in particolare nell'atto finale di trasferimento, viene meno il nucleo essenziale e l'oggetto stesso della vendita forzata, quale risulta specificato e determinato dall'offerta dell'aggiudicatario e dalla stessa volontà dell'organo giurisdizionale, conseguendone la sostanziale nullità della vendita ed il diritto dell'aggiudicatario a ripetere quanto indebitamente versato» (Cass. Civ., Sez. I, sent. n. 7233 del 03-12-1983). Ed ancora: «Qualora l'immobile aggiudicato, in esito ad esecuzione per espropriazione forzata, risulti difforme o privo delle qualità indicate negli atti della procedura, senza che l'aggiudicatario sia a conoscenza della situazione reale, deve riconoscersi a questi il diritto di denunciare la mancanza di quelle qualità, ovvero la consegna di "aliud pro alio", secondo le regole comuni, tenuto conto che tali regole trovano deroga nella vendita forzata, inclusa quella promossa da istituto di credito in base alla disciplina sul credito fondiario, solo con riguardo alla garanzia per vizi, esclusa dall'art. 2922, primo comma, cod. civ., e che, inoltre, non è onere dell'aggiudicatario medesimo di controllare l'esattezza delle menzionate indicazioni» (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 10320 del 03-10-1991).
In conclusione, vi è pacifica incertezza sulla consistenza e sulla libertà nonché sulla descrizione del bene posto in vendita.
Tutto ciò premesso gli istanti come in epigrafe rappresentati, domiciliati e difesi,

CHIEDONO





a Codesto On.le Tribunale, alla luce di quanto sin qui argomentato e dedotto, di voler disporre l’annullamento dell’ordinanza di vendita e di tutti gli atti ad essa successivi e conseguenti, di voler revocare il provvedimento del G.D. datato 14-15.11.2007 e di voler disporre la restituzione in favore degli istanti della somma di € 13.000,00 versata a titolo di cauzione. Con vittoria di spese, competenze ed onorari.
In via istruttoria si chiede ammettersi CTU tecnica sulla verifica dello stato dei luoghi.
Si allegano in copia:
1) comunicazione del provvedimento del G.D. datato 14-15.11.2007 con racc. a/r a firma dott. Finziano;
2) istanza del curatore datata 26.06.07 e depositata in data 27.06.07 con annesso provvedimento del Giudice;
3) Istanza dei Sigg.ri Primo e Seconda depositata in data 28.06.07;
4) Relazione di perizia Immobiliare dell’Arch. Flavio;
5) Perizia tecnica di parte ad opera del Geometra Nepote, fiduciario dei sigg.ri Seconda e Primo;
6) Perizia del Geom. Orazio;
7) Controdeduzioni alla perizia del Geom. Orazio ad opera del Geom. Nepote;
8) regolamento del Comprensorio sito in V.le M. Rapisardi n.54, Topos e relativo verbale di deposito;
9) regolamento di condominio Palazzina B, V.le M. Rapisardi n.54, Topos;
10) regolamento di condominio Palazzina C, V.le M. Rapisardi n.54, Topos;
11) planimetria allegata ai predetti regolamenti di comprensorio e di condominio;
12) atto di vendita di appartamento Palazzina B, interno 10, V.le M. Rapisardi n.54, Topos.
Si chiede, inoltre, di voler acquisire il fascicolo di parte depositato dai sigg.ri Primo e Seconda unitamente alla propria precedente istanza, nonché gli atti tutti presenti all’interno del fascicolo relativo alla procedura de qua. Si chiede, comunque, di essere autorizzati ad estrarre copia del fascicolo relativo alla procedura fallimentare in oggetto al fine di poter produrne copia nel presente procedimento camerale.

Luogo e Data Avv.XXXX






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