Locazioni

Cessione "di fatto" contratto locazione - nullità rivelabile d'ufficio - sussiste

Non v'è spazio per una cessione "di fatto" del contratto: o le parti - tutte le parti - hanno scritto e sottoscritto, nonché registrato, un atto - trilatero - di cessione del contratto di locazione; o il conduttore ha ceduto o locato l'azienda di cui l'immobile locato fa parte; ed anche in questo caso la cessione/locazione d'azienda dovrà essere registrata

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Gaetano Cataldo
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 90300802/2011 promossa da:
D. C. D.
contro
C. M. e M.G.I. S.r.l.;
esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti;

Svolgimento del processo

premesso in punto di fatto che:
con atto di citazione del 12 maggio 2011, D. C. (titolare di ditta individuale denominata E. C.) ha intimato sfratto per
morosità a C. M., in proprio (quale titolare di una sua ditta individuale, dal nome "H. s.") e nella qualità di rappresentante legale di M.G.I. s.r.I., dall'immobile sito in _____, presso _______, si come meglio individuato in domanda, citato detto C. a comparire davanti al Giudice unico della soppressa sezione distaccata di Paternò, cui ha chiesto la convalida di rito;
a fondamento dell'intimazione, D.C. ha allegato l'esistenza del titolo (contratto scritto e registrato nell'anno 2003, inizialmente stipulato con la ditta individuale e poi - "dalla fine del 2009" - ceduto "di fatto" alla s.r.I., senza liberazione del cedente), e il mancato pagamento delle pigioni relative dal mese di gennaio 2011, per un complessivo importo di Euro 10.853,75;
- si è costituita inizialmente la sola società (in persona di C.), e ha resistito alla domanda di convalida avversaria, eccependo in fatto che l'immobile oggetto di locazione, in periodo precedente allo stigmatizzato mancato pagamento delle pigioni da gennaio 2011 in avanti, è stato fatto proprio dal Comune di Paternò, a causa del mancato adempimento da parte del locatore di un'ordinanza della stessa Autorità Amministrativa; I'immobile - ha fatto ulteriormente rilevare parte intimata - ricade in "area di interesse archeologico"; la porzione locata è stata realizzata in totale difformità dal titolo abilitativo, esso andava, per ordine della stessa Autorità, demolito o ripristinato senza difformità; poiché ciò non è stato fatto, l'ente territoriale lo ha fatto proprio (con provvedimento amministrativo indicato in atti); da tutto ciò, in diritto, la società intimata deduce un difetto di legittimazione attiva di D. C. (divenuto locatore di un bene non più suo), nonché la perdita ipso iure (dal momento dell'acquisto al patrimonio dell'ente) di efficacia del contratto; indi la società ha giustificato il mancato pagamento dei canoni invocando la previsione di cui all'art. 1460 c. c., nonché gradatamente la risoluzione del contratto per colpa del conduttore (da individuarsi nel mancato ripristino del bene, causativo della reazione acquisitiva della P.A.);
- dalla decifrazione dei segni grafici versati a mo' di verbale, si evince che alla prima udienza un g.o.t. ha operato un mero rinvio; in essa, tuttavia, parte locatrice ha fatto a tempo ad allegare l'avvenuta sospensione ad opera del G.A., del provvedimento ablativo del Comune; e la società intimata a contestare tale allegazione (il G.A. avendo pronunziato su un atto precedente);
- nelle more si è costituito pure il C. in proprio e ha operato difese omologhe a quelle della società;
- infine, in esito a riserva del novembre 2011, il g. u. ha denegato lo sfratto (stante l'opposizione della società intimata), ed emesso ordinanza - provvisoria di rilascio (secondo l'istanza quodammodo emergente dai segni grafici sopramenzionati): inoltre il g. u. ha pure emesso un'ingiunzione di pagamento "dei canoni scaduti, pari fino al 12.11.2011 a euro 10.853,75", e di quelli ancora a scadere fino al rilascio, "entro 40 giorni dalla notifica della presente con l'avvertimento che in mancanza il decreto diverrà esecutivo",
- degli odierni contendenti, soltanto la s.r.l. ha depositato memoria integrativa, mercé la quale ha riproposto le eccezioni, difese, e domande riconvenzionali (vale a dire la gradata domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore) proposte già al momento della costituzione (ma con istanza, accolta, di differimento ex art. 418 c.p.c.);
- alla prima udienza dopo il mutamento del rito, un g.o.t. ha rinviato la causa per la discussione (non avendo le parti chiesto prove costituende) ad altra data; indi, soppressa la sezione distaccata, la causa è stata assegnata, in sede centrale, all'odierno decidente, che, l'ha messa in decisione, come da odierno verbale;

Motivazione

considerato in punto di diritto che:
- nel nostro ordinamento, la cessione del contratto è anzitutto prevista da una disposizione generale (l'art. 1406 c.c.), in forza della quale:
- si richiede l'accordo e la partecipazione di tutti i soggetti interessati alla fattispecie (cedente, cessionario e ceduto);
- devonsi osservare gli stessi oneri formali prescritti per il contratto de quo (C. 10498/2001; C. 1216/1993);

- in materia locatizia (ove, a pena di nullità, a partire dalla legge finanziaria per l'anno 2005, è richiesta la registrazione del contratto), la norma generale patisce un'eccezione prevista dall'art. 36, co. 1, L. equo canone ("Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contra il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte");
- come si vede, non v'è spazio per una cessione "di fatto" del contratto: o le parti - tutte le parti - hanno scritto e sottoscritto, nonché registrato, un atto - trilatero - di cessione del contratto di locazione; o il conduttore ha ceduto o locato l'azienda di cui l'immobile locato fa parte; ed anche in questo caso la cessione/locazione d'azienda dovrà essere registrata (proprio perché comprende un diritto personale di godimento immobiliare, secondo la previsione della legge finanziaria per l'anno 2005, la quale così testualmente recita: "i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati"; art. 1 comma 346, l. n. 311/2004);

- il nostro codice di rito prevede la possibilità che il giudice adito per la convalida di sfratto per morosità emetta pure ingiunzione di pagamento (per altro esecutiva ex lege): ma solo in caso di convalida; ove, per l'opposizione dell'intimato, egli denega (implicitamente o esplicitamente) la convalida, non può emettere ingiunzione (può semmai emettere un'ordinanza di pagamento dei canoni non controversi ex art. 666 c.p.c.);

Ritenuto conseguenzialmente che:
- la cessione di fatto del contratto di locazione, si come adombrata da parte attrice nel corpo dell'atto di citazione per convalida, si appalesa nulla sotto molteplici profili: non è prospettato che di essa siano state parti tutti i soggetti interessati; non è prospettato che sia stata scritta e registrata (essendo stata prospettata che essa sia stata operata solo "di fatto"); non è prospettato che essa sia derivata da una cessione/locazione d'azienda; ove vi fosse stata una tale fattispecie, non è prospettato che essa sia stata registrata;

- dalla nullità della cessione - rilevabile ex officio (dopo che le parti, all'udienza odierna sono state sollecitate a prendere posizione sul punto) - deriva che il contratto di locazione ha avuto e ha continuato ad avere soltanto due parti: D.C. e C. in proprio;
- D.C. ha si chiamato in giudizio sia C. in proprio che la s.r.I. (asserita cessionaria), ma ha chiesto - secondo l'unica interpretazione possibile del libello - che il contratto venisse risolto per inadempimento della società (l'asserita cessionaria), e condannati entrambi a pagare i canoni (il C. come cedente non liberato, dunque a titolo di garante);
- ergo: la risoluzione del contratto per inadempimento della società (sottesa, dopo il mutamento del rito, alla convalida) va rigettata, sì come la domanda di condanna al pagamento dei canoni non pagati; sì come da rigettarsi è la domanda riconvenzionale della società;
- anche la domanda di pagamento dei canoni nei confronti di C., quale cedente non liberato, va disattesa, poiché, essendo nulla la cessione, semmai la condanna nei suoi confronti andava chiesto come unico, perdurante conduttore del bene; per altro, seppure si volesse quodammodo interpretare la domanda di condanna al pagamento dei canoni nei confronti di C. non come "garante" delle obbligazioni della asserita cessionaria, ma quale unico, perdurante, conduttore la pronunzia su tale domanda è inibita dal giudicato: formatosi sull'ingiunzione emessa, ad onta della denega di convalida da parte del Giudice unico di Paternò, contro la quale non consta sia stata dispiegata alcuna opposizione;
- le spese di lite vanno tutte integralmente compensate, per l'estrema peculiarità delle fattispecie di diritto dedotte in giudizio.

PQM

Rigetta tutte le domande, compensa integralmente le spese di lite.
Decisione letta e sottoscritta in allegato al verbale dell'udienza del 20 marzo 2017.
Il G.U Dott. G. Cataldo



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