REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele - Presidente -
Dott. MIGLIUCCI Emilio - rel. Consigliere -
Dott. D'ASCOLA Pasquale - Consigliere -
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria - Consigliere -
Dott. ORICCHIO Antonio - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:
sentenza
sul ricorso 16916/2008 proposto da:
C.O.;
- ricorrente -
contro
COND ____ IN PERSONA DELL'AMM.RE P.T.;
- intimato -
avverso la sentenza n. 720/2007 della CORTE D'APPELLO di BOLOGNA, depositata il 12/06/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/03/2014 dal Consigliere Dott. EMILIO MIGLIUCCI;
udito l'Avvocato Del Frati Stelvio con delega depositata in udienza dell'Avv. Sinipoli Vincenzo difensore del ricorrente che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l'accoglimento del primo motivo fondato ed assorbente.
Svolgimento del processo
Con sentenza dep. il 12 ottobre 2002 il tribunale di Modena, in parziale accoglimento della domanda proposta da C.O., annullava la delibera emessa il 14-2-2000 dall'assemblea del Condominio ____ sul rilievo che mancava la prova che tutti i condomini fossero stati avvisati.
Con sentenza dep. il 12 giugno 2007 la Corte di appello di Bologna, in riforma della decisione impugnata dal Condominio con gravame principale e incidentale dall'attore, rigettava la domanda proposta da quest'ultimo.
Nell'accogliere il primo motivo di appello proposto dal Condominio, la Corte riteneva che, essendo stato ritualmente convocato, l'attore non era legittimato a fare valere il vizio di annullabilità della delibera per la mancata convocazione di altri condomini; erano dichiarati assorbiti gli altri motivi dell'appello principale.
Esaminando quindi gli altri motivi di invalidità inefficacia della delibera riproposti con l'appello incidentale dall'attore, i Giudici - escluso il denunciato vizio di omessa pronuncia in relazione a questioni ritenute assorbite dall'accoglimento della domanda - ritenevano che la indicazione nell'ordine del giorno della nomina dell'amministratore non rendeva necessaria, come invece sostenuto dall'attore, anche di quella relativa alla preventiva revoca dell'amministratore uscente, atteso che - secondo le regole del mandato applicabili alla specie - la nomina del nuovo amministratore comporta la revoca tacita di quello precedente.
2.- Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione C. O. sulla base di quattro motivi.
Non ha svolto attività difensiva l'intimato.
Motivazione
1.1. - Il primo motivo, lamentando nullità della sentenza per violazione dell'art. 1137 c.c., comma 2, censura la sentenza impugnata laddove aveva erroneamente escluso la legittimazione dell'attore ad impugnare la delibera condominiale, affetta da annullabilità, per vizio di convocazione dell'assemblea relativo ad altri condomini.
Deduce che, contrariamente a quella affetta da nullità, la delibera annullabile può essere impugnata dai condomini assenti (come per l'appunto esso ricorrente) o dissenzienti: l'interesse ad agire consiste in quello alla rimozione dei vizi formali della delibera impugnata. D'altra parte, l'intervento anche di un solo condomino può influenzare gli astanti e, quindi, modificare l'andamento della votazione.
1.2. - Il motivo è infondato.
Deve escludersi la legittimazione ad impugnare, ai sensi dell'art. 1137 c.c., la delibera condominiale da parte del condomino assente, il quale faccia valere il vizio di annullabilità per difetto dell'avviso di convocazione dell'assemblea, quando esso sia relativo ad altro condomino, in quanto si tratta di un vizio che non lo riguarda direttamente, inerendo alla altrui sfera giuridica.
Tale orientamento, peraltro condiviso dalla dottrina, appare conforme a una interpretazione evolutiva della norma, dovendo qui sottolinearsi che con la L. n. 220 del 2012 (modifiche alla disciplina del condominio negli edifici) - seppure non direttamente applicabile ratione temporis - è stato previsto che in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto la deliberazione assembleare è annullabile su istanza dei dissenzienti o assenti perchè non ritualmente convocati (art. 20, che ha così modificato l'art. 66 disp. att. c.c.).
Pertanto, nella specie il ricorrente - assente all'assemblea per la quale aveva ricevuto regolare avviso di convocazione - non era legittimato a fare valere il difetto di convocazione relativo ad altri condomini.
2. Il secondo motivo (regolarità o meno del procedimento di convocazione dell'assemblea) e il terzo motivo (valore della successiva assemblea di ratifica che irritualmente ed erroneamente sarebbe stata invocata da controparte) sono inammissibili, in quanto hanno a oggetto questioni che non sono state esaminate dalla sentenza qui impugnata.
3.- Il quarto motivo (nullità della sentenza per violazione dell'art. 1724 cod. civ.) censura la sentenza impugnata che, nel ritenere legittima la nomina del nuovo amministratore fissata all'ordine del giorno dell'assemblea senza che fosse stata preceduta dalla revoca del precedente, erroneamente aveva ritenuto l'applicabilità al condominio della previsione dettata dall'art. 1724 cod. civ. in tema di revoca tacita del mandato; in particolare, deduce che non trovano applicazione al condominio le norme in tema estinzione del mandato.
In ogni caso, tenuto conto che il C. era anche condomino e faceva l'amministratore anche nel proprio interesse, sarebbe stato necessaria la giusta causa; la revoca dell'amministratore avviene a maggioranza, mentre il mandato collettivo è revocato all'unanimità; la prorogatio inferii dell'amministratore di condominio è in contrasto con le norme sul mandato che si estingue per scadenza del termine.
4.- Il motivo è infondato.
Va osservato, da un canto, che sia in giurisprudenza che in dottrina è pacifico l'inquadramento dell'attività di gestione dei beni comuni compiuta dall'amministratore di condominio nella funzione tipica del contratto di mandato che si istaura fra il primo e i condomini.
Naturalmente, le norme sul mandato trovano applicazione nei limiti in cui siano compatibili con le specifiche disposizioni dettate in materia di condominio degli edifici, tenuto conto della sua natura di ente di gestione delle parti e dei servizi comuni: la volontà dei condomini si forma attraverso le deliberazioni assunte, ex art. 1136 c.c., dall'assemblea alle quali viene data esecuzione dall'amministratore. Peraltro, la peculiarità della disciplina del condominio non esclude l'applicazione della norma di cui all'art. 1724 c.c., dettata in tema di revoca tacita del mandato. Al riguardo, deve sottolinearsi che, ai sensi dell'art. 1129 c.c., l'amministratore può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea e, quindi, anche prima della scadenza annuale senza alcuna motivazione ovvero indipendentemente da una giusta causa. La norma ha la finalità di assicurare che la gestione dei beni e dei servizi - che deve soddisfare gli interessi comuni - riscuota la costante fiducia dei condomini: pertanto, l'assemblea - nell'esercizio delle sue prerogative - ben può procedere alla nomina del nuovo amministratore senza avere preventivamente revocato l'amministratore uscente.
Il ricorso va rigettato.
Non va adottata alcuna statuizione in ordine alla regolamentazione delle spese relative alla presente fase, non avendo l'intimato svolto attività difensiva.
PQM
Rigetta il ricorso.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 11 marzo 2014.
Depositato in Cancelleria il 18 aprile 2014
