REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BERRUTI Giuseppe Maria - Presidente -
Dott. CARLEO Giovanni - Consigliere -
Dott. D'ALESSANDRO Paolo - Consigliere -
Dott. STALLA Giacomo Maria - rel. Consigliere -
Dott. ROSSETTI Marco - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:
sentenza
sul ricorso 21128-2011 proposto da:
RGTR SRL, in persona dell'A.U. B.F., elettivamente domiciliata in ROMA, V.LE MAZZINI 113, presso lo studio dell'avvocato DI BATTISTA GIOVANNI, che la rappresenta e difende giusta procura a margine del ricorso;
- ricorrente -
contro
FAGIOLINE E CUCCETTINE SRL, VECCHIA AMERICA SRL;
- intimati -
avverso la sentenza n. 2501/2010 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 06/07/2010, R.G.N. 1629/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/03/2014 dal Consigliere Dott. GIACOMO MARIA STALLA;
udito l'Avvocato GIOVANNI DI BATTISTA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GIACALONE Giovanni che ha concluso per l'inammissibilità in subordine rigetto del ricorso.
Svolgimento del processo
Nell'ottobre 2006, la RGTR srl conveniva in giudizio, avanti al tribunale di Velletri, la Vecchia America srl e la Fagioline & Cuccettine srl, chiedendo che venisse accertato il proprio diritto di riscatto, L. n. 392 del 1978, ex artt. 38 e 39 in relazione ai locali commerciali siti in ____ (ristorante con terrazza, bar, camere con bagno e sala da ballo) ad essa concessi in locazione il 29 novembre 95 dalla Vecchia America srl, e da quest'ultima venduti alla Fagioline & Cuccettine srl nel giugno 2006, come da comunicazione inviatale nel luglio successivo.
Nella costituzione della sola Fagioline & Cuccettine srl, interveniva la sentenza 24 ottobre 2007 con la quale il tribunale adito respingeva la domanda, assumendo trattarsi nella specie, come dedotto dalla società resistente e come anche risultante dal nomen juris del contratto, non già di locazione commerciale ma di affitto di azienda.
Interposto gravame dalla RGTR srl e costituitesi in giudizio tanto la Fagioline & Cuccettine srl quanto la Vecchia America srl, interveniva la sentenza n. 2501 del 6 luglio 2010, con la quale la corte di appello di Roma confermava, sebbene con diversa motivazione, la sentenza di primo grado.
Avverso tale decisione viene proposto ricorso per cassazione dalla RGTR srl sulla base di un unico motivo. Parte intimata non ha svolto attività difensiva. E' stata depositata memoria ex art. 378 cod. proc. civ. da parte ricorrente.
Motivazione
p.1.1 Nell'unico motivo di ricorso la RGTR srl lamenta violazione di norme di diritto, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), con riferimento all'art. 112 cod. proc. civ., atteso che la corte di appello aveva rilevato d'ufficio una circostanza asseritamente ostativa all'accoglimento della domanda di riscatto. Circostanza insita non già nella natura giuridica di affitto di azienda invece che di locazione commerciale del rapporto dedotto in giudizio (così come ritenuto dal primo giudice), bensì nell'oggetto della alienazione: non limitato ai soli locali da essa ricorrente condotti in locazione, ma esteso ad un complesso aziendale più ampio, perchè comprendente anche lo stabilimento balneare annesso ai locali medesimi.
Porre tale elemento, non opposto dalle società resistenti nè altrimenti dedotto nel contraddittorio tra le parti, a base del rigetto della domanda implicava violazione del principio dispositivo.
p.P.1.2 Il motivo è infondato.
La corte di appello, diversamente dal tribunale che aveva respinto la domanda di riscatto sul presupposto che il rapporto in oggetto fosse di affitto di azienda e non di locazione commerciale, ha in effetti fondato la propria decisione (sent.pag.3) sul rilievo che l'atto di cessione tra la Vecchia America srl e la Fagioline & Cuccettine srl prevedeva il trasferimento non soltanto "del ramo aziendale formato da terrazza, bar, ristorante e locale sala da ballo già affittati alla RGTR srl", ma anche del "ramo aziendale costituito dallo stabilimento balneare già gestito in associazione in partecipazione tra C.R. e la Vecchia America, e cosi di tutti i rami aziendali e di tutti i beni mobili ed immobili insistenti su area demaniale"; sicchè, indipendentemente dalla qualificazione giuridica del contratto, doveva reputarsi dirimente l'inaccoglibilità della domanda in ragione della "diversità tra l'immobile oggetto del contratto del 29 novembre 95 e quelli oggetto del contratto stipulato tra la Vecchia America e la Fagioline & Cuccettine srl".
Dopo aver rimarcato tale diversità obiettiva, soggiunge poi la corte territoriale (sent. pag. 4) che: - i beni fatti oggetto della cessione aziendale erano stati dalle parti considerati come un unico oggettò (l'azienda composta dai rami aziendali formati sia dai locali occupati dalla RGTR srl sia dallo stabilimento balneare) dotato, in quanto tale, di una propria autonomia ed identità giuridico-strutturale; - il prezzo della cessione era stato pattuito globalmente con riguardo all'intero complesso immobiliare e non ai singoli immobili.
Diversamente da quanto sostenuto nel motivo di ricorso, non si ritiene che tale argomentare concreti la dedotta violazione dell'art. 112 cod. proc. civ.
Va in primo luogo considerato che era onere di RGTR srl fornire la prova di tutti gli elementi costitutivi del diritto di prelazione da essa vantato, ivi compresa l'identità tra bene locato (qualora di locazione si trattasse) e bene alienato. L'elemento di identità non era stato ammesso dalle società convenute, e la sua insussistenza poteva essere rilevata per la prima volta anche in appello, dal momento che su di esso non si era formato alcun accertamento avanti al tribunale e, dunque, alcun giudicato interno.
Ciò posto, è decisivo osservare che il convincimento della corte territoriale si è basato su un dato istruttorio (raffronto tra il contratto di affitto di azienda ed il contratto di cessione di azienda) non solo dedotto in giudizio dalle stesse parti, ma pure tra esse dibattuto anche sotto lo specifico e qualificante profilo del rapporto-collegamento sussistenti tra le varie porzioni aziendali a seguito dello scorporo dello stabilimento balneare, originariamente inserito (ma solo per errore: v. sent. pag.2) nel contratto di affitto di azienda. A conferma del contraddittorio instauratosi tra le parti su tale punto decisivo della controversia, si afferma nella sentenza di appello (pag. 4) che: "quanto alla essenzialità del collegamento stabilito dalle parti tra le singole porzioni immobiliari si noti che, secondo quanto dedotto dalla stessa RGTR srl nell'atto di appello, lo stabilimento balneare, dapprima compreso nell'atto del 29 novembre 95, avrebbe costituito "elemento pregnante" dell'attività aziendale nell'ambito di un insieme di 'beni evidentemente tra loro asserviti ad una funzione primaria organizzativa, laddove l'espunzione di tale elemento dalla previsione iniziale del contratto di affitto avrebbe ricondotto tutto l'accordo a locali destinati ad un bar e ad un ristorante, a questo punto intesi come unità immobiliari a sè stanti e centrali, e non contenuti in una più grande universalità di beni".
Posto dunque che il fatto materiale costituito dalla diversità di oggetto contrattuale era stato ampiamente dedotto nel dibattito processuale - il che esclude in radice che si verta nella specie di sentenza a sorpresa, e che siano stati altrimenti violati i principi basilari del contraddittorio, del diritto di difesa e del giusto processo - non poteva chiedersi al giudice di appello di sottrarsi all'esercizio del potere-dovere di individuarne ed applicarne gli effetti giuridici al caso concreto.
Una volta escluso il lamentato error in procedendo, va altresì negato che il giudice di appello sia incorso in error in judicando.
Ciò perchè appurata, sulla scorta di una valutazione fattuale ampiamente motivata e qui non censurabile, la diversità obiettiva dei beni dedotti nei due contratti - il secondo dei quali si connotava per l'impronta unificatrice attribuita dalle parti ai beni ceduti in virtù della loro vocazione aziendale complessiva -corretta è stata l'applicazione nella fattispecie (assimilabile a quella della vendita in blocco) del principio di diritto.
Principio di diritto più volte affermato da questa corte (Cass. n. 5913 del 20/04/2001; Cass. n. 13420 del 29/10/2001; Cass. n. 15897 del 20/07/2011 ed altre), secondo cui: - il diritto di prelazione ex artt. 38 e 39 della Legge sull'equo canone a favore del conduttore di immobile non abitativo presuppone l'identità dell'immobile locato con quello venduto; - esso non può pertanto essere riconosciuto nell'ipotesi di vendita in blocco di più unità immobiliari tra le quali sia ricompresa quella locata; - sussiste tale ipotesi anche nel caso di vendita di beni astrattamente suscettibili di alienazione separata, e tuttavia considerati dalle parti del contratto di compravendita (in forza di un accertamento di merito insindacabile in sede di legittimità, se logicamente motivato) come un unico oggetto, dotato come tale di una propria identità funzionale e strutturale travalicante quella del bene locato.
Ne segue il rigetto del ricorso.
PQM
LA CORTE rigetta il ricorso.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della terza sezione civile, il 11 marzo 2014.
Depositato in Cancelleria il 21 maggio 2014
