Condominio

Infiltrazioni e danni - condominio - difetto legittimazione passiva intero condominio - non sussiste

In tema di condominio negli edifici, con riguardo alle controversie attinenti a cose, impianti o servizi appartenenti, per legge o per titolo, soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o degli appartamenti siti nell'edificio (cosiddetto condominio parziale), non sussiste difetto di legittimazione passiva in capo all'amministratore dell'intero condominio, quale unico soggetto fornito, ai sensi dell'art. 1131 c.c., di rappresentanza processuale in ordine a qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio (salva, eventualmente, la restrizione degli effetti della sentenza, nell'ambito dei rapporti interni, ai soli condomini interessati)

TRIBUNALE DI CATANIA
Terza sezione civile
Nel procedimento cautelare iscritto aI n. R.G. 10795/2015 promosso da:
U. s.r.l., con il patrocinio dell'avv. L. M., elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico.
RICORRENTE/I
contro
CONDOMINI DEGLI EDIFICI IN GRAVINA DI CATANIA VIA L. S., con il patrocinio dell'avv. R. A., elettivamente
domiciliato nel suo studio in VIA _____.
RESISTENTE/I
II Giudice Designato dott. Dora Bonifacio,
a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 03/02/2016,
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA

Motivazione

letto il ricorso ex art. 700 c.p.c. proposto dalla U. S.r.I., con il quale la stessa ha denunciato:
- di avere promosso giudizio nei confronti del Condominio sito in Gravina di Catania, via ______, al fine di sentirlo condannare al risarcimento dei danni subiti, a seguito di infiltrazioni di umidità, dai propri locali aventi accesso dalla via ______ e sottostanti il condominio convenuto;
- che il condominio era stato condannato al risarcimento dei danni e che, stante l'aggravamento delle condizioni dell'immobile, la Corte d'Appello di Catania, con ordinanza del 12.12.2011, aveva ordinato al Condominio l'esecuzione di talune opere urgenti, statuizione confermata con la sentenza della Corte d'Appello n.1199/2014;
- che le opere eseguite dal Condominio, sia all'interno che all'esterno dell'immobile della ricorrente, tra il 13.4.2012 e il 26.10.2012 non si erano rivelate risolutive e si erano verificate nuove infiltrazioni ed allagamenti del deposito;
rilevato che la società ricorrente ha, quindi, chiesto al Tribunale di dichiarare legittima e fondata l'azione proposta ed il diritto della società istante acchè i Condomini degli edifici siti in Gravina di Catania eseguano i lavori e le riparazioni necessarie con condannatorio al risarcimento dei danni tutti;

vista la comparsa di costituzione e risposta del resistente Condominio, il quale ha rilevato la carenza di legittimazione passiva del Condominio per essere responsabili, ex art. 2055 c.c., tutti i condomini, nonché I'infondatezza delle domande;
vista la relazione di CTU redatta dall'lng. Giancarlo Messina;

ritenuto che nell'esercizio del potere di interpretazione e qualificazione della domanda il giudice ha il potere - dovere di accertare e valutare il contenuto sostanziale della pretesa, quale desumibile non solo dal tenore letterale degli atti, ma anche dalla natura delle vicende rappresentate dalla parte, nonché dal provvedimento concreto dalla stessa richiesto (vd. Cass. n.8225/04);
rilevato che, tenuto conto di quanto detto, I'azione incoata dalla società ricorrente va qualificata come denunzia di danno temuto (art.1172 c.c.) considerato che la stessa ha dichiarato di voler agire a tutela della sua proprietà esclusiva contro il pericolo proveniente da cosa altrui, sebbene evidenziando la sussistenza di pericolo di danno alla salute ed alle persone;

ritenuto che appare priva di pregio l'eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dal Condominio resistente, condividendosi la giurisprudenza della Suprema Corte secondo cui "In tema di condominio negli edifici, con riguardo alle controversie attinenti a cose, impianti o servizi appartenenti, per legge o per titolo, soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o degli appartamenti siti nell'edificio (cosiddetto condominio parziale), non sussiste difetto di legittimazione passiva in capo all'amministratore dell'intero condominio, quale unico soggetto fornito, ai sensi dell'art. 1131 c.c., di rappresentanza processuale in ordine a qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio (salva, eventualmente, la restrizione degli effetti della sentenza, nell'ambito dei rapporti interni, ai soli condomini interessati)" (Cass. civile, sez. II, 21 gennaio 2000, n. 651);

rilevato che sono assolutamente condivisibili le considerazioni del CTU nell'individuazione dei danni denunciati (v. pag. 7 della relazione);
che, in particolare, tenuto conto dello stato dei luoghi, il CTU ha accertato (v. pag. 7 e ss) che le infiltrazioni occorse al deposito della U. S.r.I. provengono:
a) dal solaio sottostante il cortile caldaia condominiale e dal medesimo locale caldaia, atteso che il cortile, a causa dell'andamento in pendenza e dello sbocco cieco della via S., in occasione delle piogge copiose, si allaga, per inadeguatezza dello scarico a fronte della quantità di acqua che arriva in questa porzione (anche in considerazione dell'insufficienza delle tre caditoie presenti sulla via S.) (v. pag. 7-9);
b) dalla tracimazione dell'acqua dal pozzetto (PI) di raccordo tra il pluviale del cortile box auto del condominio e la condotta di convogliamento al disperdente esterno (CI), il quale necessita di continua manutenzione ed invece al momento del sopralluogo del 13.10.2015 era ricolmo di terriccio e fogliame per un'altezza di oltre 10 cm;
c) dall'ingresso prospiciente la corsia sud, che serve ii deposito della U. e altre unità immobiliari e costituisce l'ultimo tratto della viabilità privata di cui si servono le unità immobiliari aventi accesso dalla via ____ - via in cui non esistono sistemi di raccolta dell'acqua piovana -, ingresso ove si trova la caditoia C1, la quale, sebbene ampliata, non è in
grado di ricevere tutta l'acqua confluita;

rilevato che deve ritenersi sussistente il danno grave e prossimo, attesa la copiosità delle infiltrazioni rilevate nell'immobile della società ricorrente, le quali, con riferimento alle infiltrazioni derivanti dal pozzetto (v. supra punto b), solo momentaneamente possono dirsi cessate (per avere il CTU provveduto alla manutenzione del pozzetto stesso);
ritenuto che appare necessario precisare che, nei caso di specie, ricorre un'ipotesi di condominio parziale;
che, infatti, per come accertato dal CTU "le costruzioni del condominio convenuto si sviluppano parallelamente alla via S. sul lato sud per una lunghezza di circa settanta metri ed in relazione alla particolare conformazione plano altimetrica del sito, risultano così articolate:
- un piano interrato, occupato per intero dal deposito della U. Srl, avente solo una limitata porzione del perimetro fuori terra sulla testata est (prospiciente verso un cortile di pertinenza) ed una parte del lato sud, prospiciente verso una corsia (più avanti denominata corsia sud), comune solo con altra unità immobiliare estranea al presente giudizio;
- un soprastante piano seminterrato ove si trovano:
- gli uffici di proprietà F. G. (o comunque a lui riconducibili), di fatto pressoché interamente fuori terra ad eccezione di una limitata porzione del lato nord;
- i box auto cui si accede da una rampa a cielo aperto, avente accesso dalla via S. tra le due palazzine del condominio, che adduce al cortile (più avanti denominato cortile box) che consente l'accesso e le manovre per l'uso dei box medesimi;
- ai piani superiori si trovano le due palazzine del condominio convenuto destinate ad abitazione a loro volta distribuite su quattro elevazioni fuori terra"
,

che in particolare il CTU ha evidenziato che il deposito U. di fatto appartiene a due condomini: per I'edificio in elevazione al condominio convenuto; per la viabilità di accesso e quanto ad essa correlato (cancello via ____, passo carraio, illuminazione, manutenzione pavimentazione bituminosa, raccolta acqua piovana) al condominio delle parti comuni di via ____;

che, pertanto, solo la manutenzione dei beni svolgente funzione "'condominiale", può essere posta a carico del Condominio resistente, ossia nel caso in esame la manutenzione del cortile caldaia e del pozzetto P1, mentre deve ritenersi non competa al suddetto condominio la manutenzione generale della caditoia C1, che è posta a servizio, oltre del pozzetto P1, dell'intera corsia sud di accesso all'immobile di parte ricorrente e degli altri proprietari di beni aventi accesso dalla via ____, non citati nel presente giudizio;
che vanno condivise le conclusioni del CTU circa I'individuazione dei rimedi di carattere urgente che devono adottarsi, consistenti nella manutenzione almeno due volte I'anno del pozzetto P1 e nella installazione di una paratia a difesa della scala di accesso al cortile caldaia;

che, in definitiva, le domande cautelari proposte dalla U. S.r.l. vanno accolte nei confronti del Condominio di via ____, operando la presunzione legale di responsabilità di cui all'art. 2051 cc., norma questa che sanziona l'omessa sorveglianza della cosa da parte di colui che, a qualsiasi titolo, ha un effettivo e non occasionale potere fisico sul
bene e può impedire che si verifichino danni a terzi
;

che, in particolare, non appare in questa sede sufficiente ad escludere ogni responsabilità del Condominio resistente la eccezionalità delle piogge riversatisi sui luoghi (peraltro ormai da considerarsi evento sempre meno eccezionale) e l'inesistenza di caditoie sulla via ____ (circostanza che, peraltro, appare tutelabile solo ad istanza del Condominio resistente che ha accesso dalla strada medesima), mentre deve escludersi un obbligo manutentivo del pozzetto e
del cortile caldaia in capo alla società ricorrente;
che, pertanto, va ordinato al condominio I'esecuzione delle opere indicate dal CTU, coonsistenti nella manutenzione almeno tre volte I'anno del pozzetto P1 e nella installazione di una paratia a difesa della scala di accesso al cortile caldaia;
che esula dalla presente fase cautelare la domanda volta ad ottenere il risarcimento dei danni, sulla quale si potrà statuire solo nel giudizio di merito, unica sede ove potranno altresì essere prese in considerazione le eventuali corresponsabilità addebitabili all'ente comunale proprietario della Via S.;
che, per quanto riguarda le spese processuali sostenute dalla società ricorrente le stesse vanno poste a carico del condominio resistente, ivi comprese le spese di CTU, come liquidate con separato decreto;

PQM

ordina al Condominio sito in Gravina di Catania via ____ I'esecuzione delle opere indicate dal CTU consistenti nella manutenzione almeno tre volte I'anno del pozzetto P1 e nella installazione di una paratia a difesa della scala di accesso al cortile caldaia, entro il termine di giorni 60 dalla notificazione della presente ordinanza, e, ciò, sotto la vigilanza del
c.t.u., il quale controllerà che tali opere siano eseguite a regola d'arte;
dispone
che, in caso di mancato spontaneo adempimento, all'attuazione coattiva della presente ordinanza provveda il competente ufficiale giudiziario;
designa
per le operazioni necessarie il nominato c.t.u., ing. G. M., il quale si avvarrà di maestranze di sua fiducia (possibilmente indicate dalla stessa parte istante e sottoposte in ogni caso al giudizio del consulente medesimo), terrà specifica contabilità della spesa occorsa e riferirà infine al riguardo con breve relazione da acquisire agli atti del procedimento;
condanna
il Condominio resistente al pagamento in favore della U. S.r.l. delle spese del procedimento che quantifica in complessivi € 1.800,00, di cui € 200,00 per spese ed € 1.600,00 per compensi di avvocato, oltre rimborso forfetario al 15%, IVA e CPA, come per legge;
pone
a carico del Condominio resistente le spese di ctu, sì come liquidate con separato decreto.
Catania, 15 marzo 2016
IL GIUDICE DESIGNATO
dott. Dora Bonifacio



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