Locazioni

Locazione commerciale - sfratto morosità - notifica ex 143 - valutazione dell'inadempimento

La persistente ed incontestata morosità costituisce un inadempimento di particolare gravità, ai sensi dell'art.1455 cc, in relazione all'interesse del locatore a percepire tempestivamente i canoni locativi

REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
II giudice Vera Marletta ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 532/2016 R.G.,
promossa da
O. B., elettivamente domiciliata in ________ presso lo studio dell'avv. G. L., che la rappresenta e difende in giudizio per procura a margine dell‘atto introduttivo
Ricorrente
contro
N. G.
Convenuta-
decisa all'udienza del 27 Aprile 2016, sulle conclusioni precisate come in atti.

Motivazione

Preliminarmente deve essere dichiarata la contumacia della convenuta che non ha curato di costituirsi in giudizio, benché citata nelle forme di legge.

In premessa giova rilevare che, con atto di citazione notificato ex art.143 cpc in data 26 novembre 2015, O. B. intimava a N. G. sfratto per morosità dall'immobile dalla stessa condotto in locazione per mancato pagamento dei canoni relativi a partire dal mese di giugno 2015 pari ad € 3.900,00, e la conveniva in giudizio innanzi a questo Tribunale chiedendo la convalida dell'intimato sfratto.
Con ordinanza del 13 gennaio 2015 il giudice rigettava la domanda di convalida, avendo l'attore notificato l'intimazione ai sensi dell'art.143 cpc e ritenendo detta notifica incompatibile con la struttura del giudizio di convalida, e disponeva il mutamento del rito per la trattazione del merito. Parte attrice procedeva pertanto alla integrazione degli atti introduttivi nonché alla notificazione alla convenuta dei verbali di causa, ivi compresa la citata ordinanza con la quale si era disposto il mutamento del rito.

Ciò posto la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è fondata e va accolta.
Invero dalla documentazione in atti risulta stipulato tra O. B. - locatrice - e N. G. -conduttore- il contratto di locazione ad uso non abitativo (registrato il 23.12.2015) avente ad oggetto la bottega sita in Catania, ____, per il canone mensile di € 650,00.
Deduce il locatore che il conduttore si era reso inadempiente nel pagamento dei canoni e degli oneri accessori relativi a partire dal mese di giugno 2015, per un ammontare di € 3.900,00, oltre oneri accessori.
Orbene il creditore che agisca per la risoluzione del contratto deve provare la fonte del proprio credito e il relativo termine di scadenza, limitandosi ad una mera allegazione dell'inadempimento, essendo il debitore convenuto gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, ossia dell'avvenuto adempimento dell'obbligazione (Cass. SU n.13533/01). Nel caso concreto il locatore non solo ha dedotto l'inadempimento iniziale, ma ha altresì dedotto la persistente morosità anche in relazione ad altre mensilità maturate nel corso del giudizio.

Dunque, trattandosi di locazione ad uso non abitativo e non potendo trovare applicazione l'art.5 della legge n. 392/78 sulla predeterminazione legale della gravità dell`inadempimento, nel caso di morosità nel pagamento del canone (e degli oneri accessori) non può ritenersi automaticamente sussistente la gravità solo perché l'inadempimento incide su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto, dovendosi invece accertare la gravità in concreto (in tale senso Cass. n. 4688/99). Ciò premesso giova osservare che l'art.1455 cc stabilisce che la gravità dell'inadempimento costituisce premessa necessaria della pronuncia di risoluzione: di conseguenza il giudice deve valutare, in relazione alle contrapposte deduzioni delle parti e comunque in base agli atti, se l'inadempimento accertato presenti requisiti d'importanza tali da giustificare la richiesta di risoluzione (Cass n. 2345/87).
A tal fine egli dovrà valutare l'intero comportamento tenuto dal debitore, desumibile dalla durata della mora e dal suo eventuale protrarsi (Cass. n. 2879/9) ovvero dal ripetersi degli inadempimenti in un breve lasso di tempo e potrà anche valutare il comportamento dell'inadempiente posteriore alla domanda di risoluzione, in considerazione del fatto che l'unità del rapporto obbligatorio non consente una valutazione frammentaria della condotta della parte inadempiente (In tal senso Cass. n. 9358/91 e anche Cass. n.2799/97).

Con riferimento al caso di specie il conduttore non risulta avere provveduto al pagamento dei canoni di cui al ricorso introduttivo nonché di quelli successivamente maturati.
Pertanto la persistente ed incontestata morosità costituisce un inadempimento di particolare gravità, ai sensi dell'art.1455 cc, in relazione all'interesse del locatore a percepire tempestivamente i canoni locativi.
Inoltre detta condotta appare idonea a turbare l'equilibrio contrattuale, incrinando la fiducia della controparte nell'ulteriore corretta esecuzione del contratto (Cass n. 1078/81 e Cass n. 9800/00 secondo la quale per accertare la gravità dell'inadempimento deve valutarsi come incida la mancata o inesatta prestazione, sia nel quadro dell'esecuzione generale del contratto, sia in relazione all'interesse concreto dell'altra parte alla esatta e tempestiva prestazione).

Ricorrono pertanto i presupposti per la risoluzione del contralto, risultando il grave inadempimento imputabile a colpa del conduttore.
II contratto di locazione oggetto del contendere va quindi risolto per grave inadempimento del conduttore e quest'ultimo va quindi condannato al rilascio dell'immobile locato, libero e sgombro da persone e cose, in favore di parte ricorrente.
Nulla sulla domanda di condanna al pagamento dei canoni, atteso che parte ricorrente ha rinunziato in questa sede alla suddetta domanda.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e, tenendo conto della natura e del valore della controversia e della attività difensiva effettivamente svolta, sono liquidate nella misura indicata in dispositivo secondo i criteri di cui al dm n.55/2014.

PQM

II Giudice definitivamente pronunziando nella causa iscritta al n. 532/2016 R G., dichiara risolto il contratto di locazione ad uso non abitativo stipulato tra O. B. e N. G. (registrato il 23.12.2015) avente ad oggetto la bottega sita in ____, per grave inadempimento del conduttore.
Condanna parte convenuta all'immediato rilascio dell'immobile locato in favore di parte ricorrente.
Condanna altresì parte convenuta al rimborso delle spese di giudizio in favore di parte attrice, che liquida in complessivi € 1.700,00, di cui € 100,00 per spese e € 1.600,00 per compensi di avvocato, oltre spese generali, Iva e cpa.
Letta in udienza in Catania, il 27 aprile 2016
Il Giudice
Dott. Vera Marletta



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