REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE DI CATANIA
Sezione Distaccata di Mascalucia
Il Tribunale di Catania, sezione distaccata di Mascalucia in composizione monocratica, in persona del dott. Giorgio Marino, ha emesso la seguente
SENTENZA
nelle cause civili riunite iscritte ai nn. 1556/09 e 360/09 R.G.A.C., decisa ai sensi dell'art. 429 c.p.c., con lettura del dispositivo all'udienza del 19 gennaio 2012;
promossa da
C.G. -attrice-
contro
F. M.C. S.r.l. -convenuto ed attore in riconvenzionale-
OGGETTO: Risoluzione Contratto di locazione
Conclusioni
I procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni riportandosi a quanto dedotto, chiesto ed eccepito nei propri atti e nei verbali di causa.
Svolgimento del processo
Con ricorso depositato in data 30.01.2009 C.G. Nq adiva questo Tribunale esponendo di avere condotto in locazione per uso commerciale l'immobile sito in San Giovanni La Punta in Via ____ di proprietà della F.M.C. S.r.l., giusta contratto del 1.8.2008 per il canone mensile di € 1.300 oltre IVA.
Rilevava ce subito dopo l'inizio dell'attività aveva scoperto che l'immobile era privo dei certificati di abitabilità e/o agibilità e dunque non era idoneo all'uso pattuito, tant'è che in data 24.11.2008 il Comune disponeva la chiusura dell'attività.
Ciò posto chiedeva che il contratto fosse dichiarato risolto per inadempimento della locatrice, con conseguente condanna della stessa alla restituzione del deposito cauzionale oltre l'indennità per la perdita dell'avviamento. Chiedeva anche la condanna al risarcimento danni per anticipata risoluzione del contratto, tenuto conto delle spese che aveva dovuto sostenere per avviare l'attività.
La resistente si costituiva in giudizio opponendosi, chiedendo in via riconvenzionale la condanna della ricorrente al pagamento dei canoni non corrisposti dal mese di marzo 2009 al rilascio, atteso che le mensilità precedenti erano state oggetto di separata intimazione di sfratto (il cui giudizio è stato riunito al presente).
Assunte le prove richieste, all'udienza del 19.01.2012 la causa veniva decisa come da dispositivo in atti
Motivazione
La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore è fondata e deve essere accolta.
E' stato reiteramente affermato dalla Suprema Corte che in tema di locazione di bene immobile destinato ad uso diverso da abitazione, il locatore deve garantire non solo l'avvenuto rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso del bene immobile, ovvero la relativa abitabilità, ma, essendo obbligato a mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto, anche il loro persistere nel tempo. Ne consegue che, ove venga per qualsiasi motivo sospesa l'efficacia dei suddetti provvedimenti e il conduttore venga a trovarsi nell'impossibilità di utilizzare l'immobile per l'uso pattuito, sussiste inadempimento del locatore, che non può al riguardo addurre a giustificazione (e pretendere, conseguentemente, il pagamento del canone maturato nel periodo di inutilizzabilità dellimmobile) l'illegittimità del provvedimento di sospensione adottato della p.a. (cfr. Cassazione civile sez. III 19 luglio 2008 n.20067; Cass. 28 marzo 2006 n.7081).
In particolare è stato affermato che la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità edilizia ed urbanistica dell'immobile, costituisce un grave inadempimento del locatore che giustifica la richiesta di risoluzione del contratto di locazione da parte del conduttore (cfr. Cassazione civile sez. III 7 giugno 2011 n.12286)
Ed ancora la Suprema Corte ha avuto modo - ancora di recente – di precisare che nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione costituisce inadempimento del locatore, giustiflicativo della risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 c.c., anche il vizio derivante dall'esistenza di un ordine inibitorio da parte della P.A. Dell'attività che avrebbe dvuto svolgersi nel locale oggetto del contratto (Cassazione civile sez. III 7 febbraio 2012 n.1694).
Nella specie è documentato in atti come il Comune di San Giovanni La Punta con ordinanza del 22.12.2008 abbia disposto la chiusura dell'attività esercitata dalla C. proprio a causa della mancanza del certificato di agibilità dell'immobile con conseguente carenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e sicurezza degli impianti (come precisato anche nella nota dell'Ente del 7.1.2009).
E' aItresi documencato (cfr contratto di locazione in atti) che l'immobile era stato locato per uso commerciale (ludoteca) e che nel contratto nessuna menzione veniva fatta circa le carenze amministrative dell'immobile stesso.
Ciò posto va rilevato come tale contratto doveva ritenersi risolto già a far data del dicembre 2008, a causa dell'impossibilità della C. di poter svolgere la propria attività.
Inoltre è pacifico che ove il conduttore venga a trovarsi nell'impossibilità di utilizzare l'immobile per fatto imputabile al locatore per l'uso pattuito (come nella specie) sussiste inadempimento del locatore, che non può pretendere conseguentemente il pagamento del canone maturato nel periodo di inutilizzabilità dell'immobile (cfr. Cass. civ, Sez. III, 28/03/2006, n.7081).
Peraltro la conduttrice aveva corrisposto i canoni fino al mese di novembre 2008 – come emerge dalla documentazione in atti e dalla corrispondenza intercorsa tra le parti, mentre legittimamente non ha più corrisposto alcun canone dal mese di dicembre 2008.
Fondata è anche la domanda di condanna della locatrice al pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale ex art. 34 legge 392/78.
E' noto che l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, prevista dall'art. 34 l.27 luglio 1978 n.392, è dovuta al conduttore uscente a prescindere da qualsiasi accertamento circa la relativa perdita ed il danno che il conduttore stesso abbia subito in concreto in conseguenza del rilascio, con la conseguenza che essa spetta anche se egli continui ad esercitare la medesima attività in altro locale dello stesso immobile o in diverso immobile situato nelle vicinanze (cfr. Cass. Civ. Sez.III 2.4.2009 n.7992).
Ai fini dell'attribuzione dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale (che il locatore di immobile ad uso diverso da quello di abitazione è tenuto a corrispondere al conduttore in forza degli art. 34 e 35 l. 27 luglio 1978 n.392) è sufficiente l'anticipata cessazione del rapporto a causa del recesso del locatore, non richiedendo la norma ulteriori condizioni e, quindi, restando irrilevante sia la circostanza che il conduttore estromesso abbia cessato ogni attività prima o dopo il rilascio dell'immobile, sia la carenza di prova di un effettivo danno o dell'esistenza in concreto dell'avviamento, sia infine, la mancanza di un provvedimento giudiziale che disponga il rilascio (cfr. Cass. Civ. Sez. III 27.3.2009 n.7528).
Nella specie non possono esservi dubbi sulla debenza di tale indennità, atteso che per espressa previsione contrattuale l'immobile era stato locato per uso commerciale di ludoteca, attività comportante in re ipsa contatto diretto con il pubblico degli utenti (cfr. In relazione all'onere della prova della mancanza di tale requisito a carico del locatore Cass. Civ. Sez. III 30.04.2010 n.10615). Nè dubbi sussistono sulla legittimità (amministrativa) dell'attività esercitata dalla C. nell'immobile in questione (presupposto per il riconoscimento dell'indennità in questione): agli atti vi è la comunicazione di inizio attività inviata al Comune di San Giovanni La punta e dai vari accertamenti eseguiti dall'Ente è emerso che l'attività non poteva essere esercitata esclusivamente per la mancanza del certificato di agibilità dell'immobile.
Ne segue che la locatrice deve essere condannata al pagamento in favore dell'attrice della somma di € 23.400,00 a titolo di indennità ex art. 34 legge 392/78 (18 mensilità x 1300,00).
La convenuta và altresì condannata alla restituzione del deposito cauzionale, come già disposta con ordinanza ex art. 18 ter c.p.c. In corso di causa.
Infondata è – invece – la domanda risarcitoria relativa alle spese sostenute per l'avviamento dell'attività: in effetti dalla documentazione in atti emerge che si tratta di spese sostenute dalla C. ben prima della locazione in questione, finalizzate all'avvio dell'attività presso altro sito come dalla stessa ammesso.
Nè è possibile ipotizzare una perdita di guadagno da parte della ricorrente per la cessazione dell'attività, tenuto conto che questa è avvenuta praticamente immediatamente dopo il suo avvio con impossibilità di verificare in un lasso temporale idoneo la remuneratività della attività-
Nessuna prova – infine – sussiste in ordine alla restituzione del finanziamento ottenuto da Sviluppo Italia (peraltro richiesto e concesso in data ben antecedente alla stipula della locazione in questione).
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vanno poste a carico della resistente e liquidate come in dispositivo.
PQM
Il Tribunale di Catania, sezione distaccata di mascalucia, in persona del giudice istruttore dott. Giorgio Marino, uditi i procuratori delle parti all'udienza del 19.1.2012, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da C.G. contro F.M.C. S.r.l., disattesa ogni contraria istanza, eccezione o difesa, così provvede, mediante lettura del presente dispositivo in udienza:
1) dichiara risolto per inadempimento della locatrice il contratto di locazione intercorso tra le parti in data 1.8.2008;
2) condanna la locatrice F.M.C: srl al pagamento in favore della ricorrente della complessiva somma di € 23.400,00 a titolo di indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, oltre interessi legali fino al soddisfo;
3) rigetta le altre domande di parte ricorrente;
4)rigetta le domande della F.M.C. S.r.l.;
5) condanna la F.M.C. Srl al rimborso delle spese processuali in favore della ricorrente, liquidate in complessivi € 3860,00 di cui € 175,00 per spese, € 1885,00 per competenze, € 1800,00 per onorario di avvocato, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.
Così deciso in Mascalucia il 19 gennaio 2012.
Depositato in cancelleria il 18.05.2012
Il Giudice istruttore
Dott. Giorgio Marino
