Civile

Mediazione immobiliare - acquisto bene all'asta - interruzione nesso causale - diritto alla provvigione - non sussiste

L'adozione dello strumento dell'asta pubblica, preceduta dalla prescritta pubblicità e diretta alla ricerca del migliore offerente, interrompe necessariamente il nesso causale tra l'eventuale opera prestata dal mediatore in precedenza e l'aggiudicazione del bene.

Civile Sent. Sez. 2 Num. 21711 Anno 2019
Presidente: CAMPANILE PIETRO
Relatore: DONGIACOMO GIUSEPPE
Data pubblicazione: 26/08/2019

SENTENZA
sul ricorso 24463-2015 proposto da:
B. P., rappresentato e difeso dall'Avvocato PAOLO BURLINETTO, per procura speciale in calce al ricorso;
- ricorrente -
contro
B. C. S.R.L. (già B. C. S.P.A.), rappresentata e difesa dall'Avvocato MASSIMO OSLER ed elettivamente domiciliato a Roma, Lungotevere Michelangelo 9,
presso lo studio dell'Avvocato RICCARDO BATTIATI, per procura speciale in calce al controricorso
- controricorrente —
avverso la sentenza n. 929/2015 della CORTE D'APPELLO di VENEZIA, depositata il 9/4/2015;
udita la relazione della causa svolta nell'udienza pubblica del 23/5/2019 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE DONGIACOMO;
sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale della Repubblica, Dott. ALESSANDRO PEPE, il quale ha concluso per il rigetto del ricorso;
sentito, per il ricorrente, l'Avvocato PAOLO BURLINETTO;
sentito, per la controricorrente, l'Avvocato MARINA PETROLO.

Svolgimento del processo

P. B., titolare dell'impresa individuale Investimenti Mercantili, ha convenuto in giudizio, innanzi al tribunale di Padova, la B. C. s.p.a., già Calcestruzzi Conglomerati Bituminosi Padova s.r.I., chiedendone la condanna al pagamento della provvigione maturata in relazione all'operazione di acquisto di un immobile di proprietà del fallimento della Officine Giuseppe Sordina s.p.a..
Il tribunale, con sentenza del 2008, ha rigettato la domanda ritenendo, alla luce degli elementi raccolti in sede istruttoria, che fosse mancato un qualche contributo causale dell'attore in relazione all'operazione di vendita.

Il B. ha proposto appello lamentando la valutazione del materiale probatorio da parte del tribunale. Il giudice di primo grado, infatti, secondo l'appellante, non avrebbe dato adeguato rilievo all'apporto dato dall'impresa Investimenti Mercantili all'operazione in questione, concretizzatosi nella segnalazione dell'affare, nell'organizzazione di visita e sopralluogo dell'immobile e nell'assistenza della parte fino alla effettiva conclusione dell'affare. Il tribunale, inoltre, avrebbe omesso di valorizzare le discordanti versioni fornite in causa dal C. (e cioè il legale rappresentante della società convenuta) il quale, da un lato, avrebbe sostenuto in sede di sopralluogo di non avere interesse all'acquisto dell'immobile e, dall'altro lato, ha invece affermato di attendere il momento buono per l'acquisto aspettando che il prezzo d'asta scendesse per divenire appetibile. Il primo giudice, infine, non avrebbe dato una corretta valutazione delle dichiarazioni rese dai testi escussi.
La B. C. s.p.a. si è costituita in giudizio ed ha chiesto il rigetto dell'appello.
La corte d'appello, con la sentenza indicata in epigrafe, ha rigettato l'appello.
La corte, in particolare, ha ritenuto che le censure formulate dall'appellante non cogliessero nel segno. La corte, infatti, dopo aver evidenziato che il bene oggetto dell'operazione per la quale si invoca il compenso è stato venduto secondo le modalità prescritte dall'art. 570 c.p.c., ha rilevato che "le modalità di acquisizione del bene non consentono di configurare la partecipazione di un soggetto privato che esercita l'attività di mediazione tra il curatore fallimentare e l'acquisizione", per cui, ha aggiunto, "non è ravvisabile un'utilità dell'attività medesima in favore di chi si presume per legge che abbia avuto in astratto conoscenza della vendita del bene fallimentare": "il procedimento delle vendite giudiziarie è rigidamente articolato per scelta dell'acquirente e tale da non lasciare luogo in alcun modo ad un privato intervento di mediazione perché il trasferimento della proprietà dell'esecutato all'aggiudicatario consegue ad un provvedimento dell'organo giudiziario". La conoscenza della vendita del bene rientrante nella massa fallimentare, pertanto, ha concluso la corte, è determinata dalla pubblicità legale.

P. B., con ricorso notificato 1'8/10/2015, ha chiesto, per tre motivi, la cassazione della sentenza della corte d'appello, dichiaratamente non notificata.
La B. C. s.r.l. (già B. C. s.p.a.) ha resistito con controricorso notificato in data 13/11/2015.
Il ricorrente ha depositato memoria.

Motivazione

1.1. Con il primo motivo, il ricorrente, lamentando la violazione o la falsa applicazione degli artt. 1754 e 1755 c.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d'appello, dopo aver evidenziato che il bene oggetto dell'operazione per la quale si invoca il compenso è stato venduto secondo le modalità prescritte dall'art. 570 c.p.c., ha rilevato che "le modalità di acquisizione del bene non consentono di configurare la partecipazione di un soggetto privato che esercita l'attività di mediazione tra il curatore fallimentare e l'acquisizione", per cui, "non è ravvisabile un'utilità dell'attività medesima in favore di chi si presume per legge che abbia avuto in astratto conoscenza della vendita del bene fallimentare": "il procedimento delle vendite giudiziarie è rigidamente articolato per scelta dell'acquirente e tale da non lasciare luogo in alcun modo ad un privato intervento di mediazione perché il trasferimento della proprietà dell'esecutato all'aggiudicatario consegue ad un provvedimento dell'organo giudiziario". La conoscenza della vendita del bene rientrante nella massa fallimentare, pertanto, ha concluso la corte, è determinata dalla pubblicità legale.

1.2. Così facendo, tuttavia, ha osservato il ricorrente, la corte d'appello ha violato gli artt. 1754 e 1755 c.c.: ai fini del diritto del mediatore alla provvigione, infatti, l'art.1755 c.c. non richiede l'intervento del mediatore in tutte le fasi delle trattative sino all'accordo definitivo, essendo sufficiente che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera da lui svolta per l'avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che anche la sola attività consistente nel ritrovamento o nell'indicazione dell'altro contraente o nella segnalazione dell'affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che tale attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti. Né, ha aggiunto il ricorrente, è necessario che al mediatore sia stato espressamente conferito un incarico poiché per il diritto alla provvigione è sufficiente la sussistenza del rapporto di causalità tra l'operato del mediatore e la conclusione dell'affare.

1.3. Nel caso di specie, ha proseguito il ricorrente, l'istruttoria ha dimostrato che "l'opera di avvicinamento del signor C. all'affare compiuta dal signor B., inizialmente nel corso del sopralluogo del 22.06.2000 e poi attraverso gli altri incontri preparatori, è stata tale da determinare l'acquisto da parte della B. C. S.p.a. dell'immobile all'asta del 07.11.2000 e, conseguentemente, da fare sorgere il diritto del mediatore ad ottenere la provvigione ai sensi dell'art. 1754 c.c.".

1.4. Del resto, ha aggiunto il ricorrente, ai fini del diritto al compenso, è sufficiente che il mediatore o il procacciatore d'affari abbiano posto utilmente in contatto tra di loro i terzi interessati e che l'affare si sia concluso per il loro intervento, anche nel caso in cui la stipulazione del contratto, che lo ha realizzato, sia avvenuta attraverso meccanismi che escludevano una libera negoziazione, purché uno dei contraenti abbia avuto conoscenza dell'affare e abbia preso contatto con l'altro per la esclusiva opera del mediatore o del procacciatore, che ha così acquistato efficacia di concausa della conclusione di esso.

1.5. La modalità di vendita tramite pubblico incanto, ha concluso il ricorrente, non vale, quindi, ad escludere il diritto del professionista al compenso.

2.1. Con il secondo motivo, il ricorrente, lamentando la violazione o la falsa applicazione dell'art. 132 c.p.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d'appello ha omesso di esaminare i motivi di gravame esposti nell'atto d'appello sull'assunto che l'attività di mediazione non è conciliabile con il procedimento previsto dall'art. 570 c.p.c. poiché il trasferimento della proprietà dell'esecutato all'aggiudicatario consegue ad un provvedimento dell'organo giudiziario e la conoscenza della vendita del bene rientrante nella massa fallimentare è
determinata dalla pubblicità legale.

2.2. La corte, tuttavia, così facendo, non ha dato alcuna spiegazione, in violazione della norma procedurale richiamata, circa le ragioni per cui tali circostanze debbano escludere l'attività di intermediazione di un terzo ed il conseguente diritto alla provvigione.

3. Con il terzo motivo, il ricorrente, lamentando l'omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all'art. 360 n. 5 c.p.c., ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d'appello non ha adeguatamente riesaminato, come richiesto con l'atto d'appello, le risultanze istruttorie e documentali comprovanti l'attività di mediazione del B. in favore del C. e consistente nella segnalazione della vendita, nell'organizzazione della visita e del sopralluogo dell'immobile avvenuto in data 22/6/2000 e nell'assistenza dell'acquirente fino all'effettiva conclusione della vendita all'asta in data 7/11/2000.

4. Il primo motivo è infondato, con assorbimento degli altri.
Questa Corte, invero, ha condivisibilmente affermato che l'adozione dello strumento dell'asta pubblica, preceduta dalla prescritta pubblicità e diretta alla ricerca del migliore offerente, interrompe necessariamente il nesso causale tra l'eventuale opera prestata dal mediatore in precedenza e l'aggiudicazione del bene: l'asta pubblica, in effetti, si risolve in una offerta al pubblico, ha come obiettivo la ricerca del contraente che offra il prezzo migliore e determina una gara tra i partecipanti il cui esito non è controllabile dalle parti sollecitate dal mediatore e individua l'aggiudicatario secondo la logica di un meccanismo automatico, del tutto svincolato dalle trattative precedenti (Cass. n. 2483 del 1972; Cass. n. 27330 del 2005; Cass. n. 28767 del 2017, in motiv.). Ora, poiché il diritto del mediatore alla provvigione sorge solo nel caso in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto di derivazione causale, pur se non esclusiva, con l'attività intermediatrice svolta dal mediatore, risulta, allora, evidente come l'interruzione del nesso eziologico tra l'acquisto operato dalla società convenuta all'esito di una procedura di gara pubblica e l'eventuale opera svolta dal ricorrente, induce inevitabilmente ad escludere il diritto alla provvigione azionato da quest'ultimo.

5. Il ricorso dev'essere, quindi, rigettato.
6. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.
7. La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per l'applicabilità dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della I. n. 228 del 2012.

PQM

la Corte così provvede: rigetta il ricorso; condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese di lite, che liquida in €. 7.200,00, di cui €. 200,00 per esborsi, oltre accessori e spese generali nella misura del 15%; dà atto della sussistenza dei presupposti per l'applicabilità dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della I. n. 228 del 2012.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 23 maggio 2019.
Pubblicata in data 26 agosto 2019



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