Preliminare di vendita fondo - risoluzione per vincolo amministrativo - interpretazione contratto - clausola di garanzia - fattispecie

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. RUSSO Libertino Alberto - Presidente -
Dott. VIVALDI Roberta - Consigliere -
Dott. ARMANO Uliana - Consigliere -
Dott. SCARANO Luigi Alessandro - rel. Consigliere -
Dott. LANZILLO Raffaella - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:
sentenza
sul ricorso 28710-2011 proposto da:
M.A.S., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA GAETA 19, presso lo studio dell'avvocato DANIELA TROTTA, rappresentato e difeso dall'avvocato CROCETTA Raffaele giusta procura speciale a margine del ricorso;
- ricorrente -
contro
C.M.G.A., C.U.S. elettivamente domiciliati in ROMA, VIA ROMEO ROMEI 19, presso lo studio dell'avvocato RIITANO BRUNO, rappresentati e difesi dall'avvocato PERIN PAOLO giusta procura in calce al controricorso;
- controricorrenti -
avverso la sentenza n. 3346/2010 della CORTE D'APPELLO di NAPOLI, depositata il 13/10/2010, R.G.N. 3863/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02/07/2014 dal Consigliere Dott. LUIGI ALESSANDRO SCARANO;
udito l'Avvocato RAFFAELE CROCETTA;
udito l'Avvocato PAOLO PERIN;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FRESA Mario che ha concluso per l'inammissibilità in subordine rigetto del ricorso.

Svolgimento del processo

Con sentenza del 13/10/2010 la Corte d'Appello di Napoli, decidendo sul gravame interposto dai sigg. M.G.A. e C.U.S. ha integralmente riformato la sentenza Trib. Nola n. 1013/07, che aveva accolto la domanda nei loro confronti spiegata dal sig. M.A.S. di risoluzione del contratto preliminare d.d. 9/12/1999 tra i medesimi intercorso con il quale i primi si obbligavano a vendere a quest'ultimo un fondo sito nel Comune di ____, di superficie di circa 1.000 mq, che con l'approvazione del PRG in data 17 novembre 2002 era stato inserito nella fascia agricola.
Il giudice di prime cure aveva accolto la domanda originaria del M. di risoluzione del contratto per colpa dei venditori, nonchè di risarcimento dei danni conseguentemente subiti e di restituzione della caparra versata, ravvisando la sussistenza nel caso di un grave inadempimento contrattuale dei promittenti venditori per aver garantito la libertà dell'immobile da vincoli laddove il medesimo era risultato gravato sin dal 1999 da vincolo di inedificabilità posto dal Piano Straordinario dell'Autorità di Bacino Nord Occidentale della Campania di cui alla L.R. 29 novembre 1999, n. 77 risultante dalla certificazione del comune di Roccarainola.
In accoglimento dell'appello dei C., la corte di merito ha successivamente dichiarato il contratto preliminare in argomento risolto viceversa per fatto e colpa del M., con conseguente diritto dei C. all'incameramento della caparra, in quanto la dichiarazione di garanzia manifestata nel preliminare, circa la libertà del bene da ogni vincolo di sorta non poteva comprendere anche il dato "normativo", stante la certificazione amministrativa dell'autorità comunale attestante la sussistenza del vincolo di inedificabilità. Vincolo imposto dall'Autorità Amministrativa (L.R. 29 novembre 1999, n. 77) con atto impositivo di carattere generale e normativo, la cui conoscenza deve presumersi ... da parte dell'acquirente del bene, che, quale soggetto interessato, può venirne a conoscenza con l'ordinaria diligenza. Con conseguente inapplicabilità dell'art. 1489 c.c., che si riferisce unicamente alle vicende contrattuali connesse con il diritto di proprietà oggetto della compravendita.
La corte di merito ha ritenuto sussistente per converso il grave inadempimento del M., stante la mancata stipula della compravendita, per non aver adempiuto la sua prestazione, non avendo dimostrato di non essere stato in grado di eseguire tempestivamente la prestazione dovuta per causa a lui non imputabile.
Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito il M. propone ora ricorso per cassazione, affidato a 3 motivi, illustrati da memoria.
Resistono con controricorso i C.

Motivazione

Con il 1 e il 2 motivo il ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione dell'art. 1362 c.c. e ss., artt. 1453 e 1489 c.c., in riferimento all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3; nonchè omessa, insufficiente 1e/o contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia, in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.
Si duole che, essendo il bene compravenduto ... risultato gravato da un vincolo di inedificabilità previsto da un Piano Straordinario dell'Autorità di Bacino Nord Occidentale della Campania, per cui aveva chiesto la risoluzione del contratto, con restituzione della somma di Euro 34.860,84, che era stata versata a titolo di caparra confirmatoria, la corte di merito abbia erroneamente interpretato l'art. 1489 c.c. come riferito al mero dato privatistico della citata pattuizione e non già all'aspetto pubblicistico del fondo de quo, in contrasto con il tenore del contratto, che non poneva siffatta limitazione alla garanzia di libertà del fondo da vincoli e gravami di alcun tipo data dai venditori.
Con il 3 motivo denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1454 e 1455 c.c., art. 116 c.p.c., in riferimento all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3; nonchè omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia, in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.
Si duole che la corte di merito abbia erroneamente affermato che non fosse in grado di eseguire la sua prestazione, laddove con raccomandata del 25/03/02 (che per il principio dell'autosufficienza interamente si trascrive) si invitavano i signori C. a prendere contatti con lo studio legale del M., per rimettere i documenti necessari per la stipula da sottoporre al notaio Di Zenzo.

I motivi, che possono congiuntamente esaminarsi in quanto connessi, sono fondati e vanno accolti p.q.r. nei termini di seguito indicati.
Va anzitutto osservato che, giusta principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità, l'interpretazione del contratto è riservata al giudice del merito, le cui valutazioni sono censurabili in sede di legittimità solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale o per vizi di motivazione (v. Cass. 21/4/2005, n. 8296).
Il sindacato di legittimità può avere cioè ad oggetto non già la ricostruzione della volontà delle parti bensì solamente la individuazione dei criteri ermeneutici del processo logico del quale il giudice di merito si sia avvalso per assolvere i compiti a lui riservati, al fine di verificare se sia incorso in vizi del ragionamento o in errore di diritto (v. Cass., 29/7/2004, n. 14495).

Deve quindi porsi in rilievo come, pur non mancando qualche pronunzia di segno diverso (v., Cass., 10/10/2003, n. 15100; Cass., 23/12/1993, n. 12758), risponda ad orientamento interpretativo consolidato in tema di interpretazione del contratto che ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti il primo e principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto.
Il rilievo da assegnare alla formulazione letterale va peraltro verificato alla luce dell'intero contesto contrattuale, e le singole clausole debbono essere considerate in correlazione tra loro, procedendosi al relativo coordinamento ai sensi dell'art. 1363 c.c., giacchè per senso letterale delle parole va intesa tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto di più clausole, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato (v. Cass., 28/8/2007, n. 828; Cass., 22/12/2005, n. 28479; 16/6/2003, n. 9626).
Va d'altro canto sottolineato come, pur assumendo l'elemento letterale funzione fondamentale nella ricerca della volontà della reale o effettiva volontà delle parti, il giudice deve in proposito fare invero applicazione anche agli ulteriori criteri di interpretazione, e in particolare a quelli dell'interpretazione funzionale ex art. 1369 c.c. e dell'interpretazione secondo buona fede o correttezza ex art. 1366 c.c. Tali criteri debbono essere infatti correttamente intesi quali primari criteri d'interpretazione soggettiva, e non già oggettiva, del contratto (v. Cass., 27/6/2011, n. 14079; Cass., 23/5/2011, n. 11295; Cass., 19/5/2011, n. 10998), avendo riguardo allo scopo pratico perseguito dalle parti con la stipulazione del contratto e quindi alla relativa causa concreta (cfr. Cass., 23/5/2011, n. 11295).

Il primo di tali criteri (art. 1369 c.c.) consente di accertare il significato dell'accordo in coerenza appunto con la relativa ragione pratica o causa concreta.
L'obbligo di buona fede oggettiva o correttezza ex art. 1366 c.c. il quale costituisce un autonomo dovere giuridico, espressione di un generale principio di solidarietà sociale (cfr. Cass., 31/5/2010, n. 13208; Cass., 18/9/2009, n. 20106; Cass., 5/3/2009, n. 5348), applicabile in ambito contrattuale ed extracontrattuale, che impone di mantenere, sia in ambito contrattuale che nei rapporti comuni della vita di relazione, un comportamento leale (specificantesi in obblighi di informazione e di avviso) nonchè volto alla salvaguardia dell'utilità altrui, nei limiti dell'apprezzabile sacrificio (v. Cass., 15/2/2007, n. 3462), e che già la Relazione ministeriale al codice civile (ove si sottolinea come esso richiami "nella sfera del creditore la considerazione dell'interesse del debitore e nella sfera del debitore il giusto riguardo all'interesse del creditore") indica doversi intendere in senso oggettivo, enunziando un dovere di solidarietà fondato sull'art. 2 Cost. che, operando come un criterio di reciprocità, esplica la sua rilevanza nell'imporre a ciascuna delle parti del rapporto obbligatorio il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra, a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da singole norme di legge, sicchè dalla violazione di tale regola di comportamento può discendere, anche di per sè, un danno risarcibile (v. Cass., 10/11/2010, n. 22819) , quale criterio d'interpretazione del contratto (fondato sull'esigenza definita in dottrina di "solidarietà contrattuale") si specifica in particolare nel significato di lealtà, sostanziantesi nel non suscitare falsi affidamenti e non speculare su di essi come pure nel non contestare ragionevoli affidamenti comunque ingenerati nella controparte (v. Cass., 25/5/2007, n. 12235; Cass., 20/5/2004, n. 9628).
A tale stregua esso non consente di dare ingresso ad interpretazioni cavillose delle espressioni letterali contenute nelle clausole contrattuali non rispondenti alle intese raggiunte (v. Cass., 23/5/2011, n. 11295) e deponenti per un significato in contrasto con la ragione pratica o causa concreta dell'accordo negoziale (cfr., con riferimento alla causa concreta del contratto autonomo di garanzia, Cass., Sez. Un., 18/2/2010, n. 3947).

Orbene, la corte di merito è nel caso pervenuta ad un'interpretazione del contratto de quo in termini non consentanei con i suindicati principi.
Nell'evocare la massima, invero anche da questa Corte enunziata, secondo cui i vincoli inseriti nelle previsioni del Piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati nelle forme previste, hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia erga omnes, come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicchè a differenza di quelli inseriti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare i vincoli in tal modo imposti non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile ex art. 1489 c.c., non essendo conseguentemente invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto (v. Cass., 23/2/2012, n. 2737; Cass., 2/3/2007, n. 4971), la corte di merito si è limitata ad un'interpretazione meramente formalistica del contratto in argomento, trascurando del tutto di intenderlo anche in senso funzionale.

In particolare là dove, dopo aver premesso che risulta documentalmente provato che il bene in questione era (ed è) soggetto ai vincoli imposti dall'Autorità Amministrativa (L.R. 29 novembre 1999, n. 77), ha affermato che la garanzia ex art. 1489 c.c. atteneva (ed attiene) al dato privatistico della citata pattuizione e non già all'aspetto pubblicistico del fondo de quo, e che la presunzione di conoscenza del vincolo di in edificabilità gravante su un immobile ha efficacia erga omnes, allorquando esso risulti imposto in forza di uno specifico provvedimento normativo (come nel caso di specie, di una legge regionale), argomentando dal rilievo che nella specie risulta documentalmente provato che il bene in questione era (ed è) soggetto ai vincoli imposti dall'Autorità Amministrativa (L.R. 29 novembre 1999, n. 77), è pervenuta a concludere che detto vincolo - all'atto della sottoscrizione del preliminare (9/12/99) - in quanto connaturato al bene era conoscibile dal promittente acquirente appellato, anche se non era stato esplicitamente dichiarato dai promittenti venditori-appellanti, stante la sussistenza della previsione normativa.

Va al riguardo anzitutto osservato che come questa Corte ha già avuto modo di affermare la garanzia art. 1489 c.c. è applicabile anche in ipotesi di vincoli urbanistici di inedificabilità, in tal caso configurandosi per l'ipotesi della cosa gravata non già da oneri non apparenti, attinenti alla materialità del bene compravenduto e al suo modo di essere nella realtà materiale, bensì l'ipotesi di onere a favore di terzo gravante sulla res vendita, che consiste in un vincolo giuridico incidente sul godimento del proprietario e sul suo diritto (cfr. Cass., 9/5/2014, n. 10184; Cass., 4/2/2003; Cass., 17/12/1999, n. 14266; Cass., 11/1/1992, n. 253).
Deve quindi precisarsi che trattasi in realtà nella specie non già di vincoli posti dalla L.R. 29 novembre 1999, n. 77 bensì di vincoli idrogeologici posti dal Piano Straordinario dell'Autorità di Bacino Nord Occidentale della Campania, avente natura di provvedimento amministrativo di carattere generale, pubblicato nella Serie speciale BURC n. 77 del 29/11/99 (come si evince dalla stessa certificazione del Comune di Roccarainola d.d. 29/4/1999, in atti).
Posto ulteriormente in rilievo come la corte di merito non abbia invero considerato che il vincolo in argomento doveva a tale stregua ritenersi allora senz' altro conosciuto o conoscibile, all'atto della sottoscrizione del preliminare (9/12/99), non solo dal promittente acquirente appellato ma anche dagli stessi venditori, va in proposito sottolineato come, nell'affermare che la garanzia dal venditore nella specie fornita (con la clausola del seguente tenore: La predetta unità è garantita da venditor libera e disponibile, esente da vincoli, gravami, privilegi anche fiscali, nello stato di fatto e di diritto come si possiede) attiene solamente all'aspetto privatistico e non anche a quello pubblicistico dello stipulato accordo, la corte di merito renda palese di non avere in realtà assegnato valore alcuno all'ulteriore clausola contrattuale secondo cui i germani C. facultano il sig. M.A. a presentare a loro nome richiesta di concessione edilizia anche prima del rogito notarile restando ad esclusivo carico del sig. M. ogni e qualsiasi spesa inerente.
La corte di merito non ha in particolare tenuto conto dell'affidamento che in base al contenuto e allo scopo pratico dell'accordo (o, per utilizzare un'efficace espressione utilizzata da autorevole dottrina, dello "spirito dell'intesa"), quale emergente alla stregua dell'interpretazione sistematica e funzionale del contratto (artt. 1362, 1363, 1366 e 1369 c.c.), in relazione alle circostanze concrete del caso tale clausola era idonea ad ingenerare nel promissario acquirente ed odierno ricorrente in particolare circa la possibilità di ottenere senz'altro - al di là degli oneri economici a suo carico - la concessione ad aedificandum sul fondo in questione, benchè come da tale giudice sottolineato, a tale data (9/12/1999) fosse stato già apposto il vincolo dall'Autorità Amministrativa (L.R. 29 novembre 1999, n. 77) (recte, dall'Autorità di Bacino Nord Occidentale della Campania, con provvedimento amministrativo di carattere generale pubblicato nella Serie speciale BURC n. 77 del 29/11/99).

Il tenore della suddetta clausola si appalesa allora nella specie idoneo a superare anche il limite evocato dai venditori ed odierni controricorrenti costituito dalla diligenza che richiesta al contraente in relazione al significato tecnico dei vincoli urbanistici, giacchè la suindicata clausola, a fortiori in quanto integrata da espressioni suscettibili di avere più sensi (art. 1369 c.c.), avrebbe se del caso richiesto che i detti venditori dessero indicazioni e precisazioni all'acquirente circa la effettiva portata della concessa garanzia in argomento.
Ciò anche al fine, a fortiori in presenza di situazione determinata o di evento anche solo in fieri idoneo a rendere il contratto inefficace o ineseguibile nella specie, come indicato nell'impugnata sentenza, i vincoli imposti dall'Autorità Amministrativa (L.R. 29 novembre 1999, n. 77), di delimitarne l'ambito in relazione a non coperte situazioni eventualmente causa di invalidità o di inefficacia come pure di inadempimento o di inutilità del contratto (o della prestazione), quest'ultima in particolare da intendersi nel senso di irrealizzabilità della causa.
A tale stregua, la corte di merito ha dato un'interpretazione invero estranea allo scopo pratico che lo stipulato contratto in argomento era funzionalmente volto a realizzare, addivenendo a un risultato ermeneutico (di cui risulta altresì fornita incongrua motivazione) tale da rendere irrealizzabile il programma contrattuale delle parti e in particolare dell'acquirente, e a conseguentemente vanificare proprio l'esigenza costituente la finalità dalle parti specificamente perseguita mediante il contratto, l'interesse che l'operazione contrattuale era propriamente volta a soddisfare, costituendone la causa concreta (cfr. Cass., Sez. Un., 11/11/2008, n. 26973; Cass., 7/10/2008, n. 24769; Cass., 24/4/2008, n. 10651; Cass., 20/12/2007, n. 26958; Cass., 11/6/2007, n. 13580; Cass., 22/8/2007, n. 17844; Cass., 24/7/2007, n. 16315; Cass., 27/7/2006, n. 17145; Cass., 8/5/2006, n. 10490; Cass., 14/11/2005, n. 22932; Cass., 26/10/2005, n. 20816; Cass., 21/10/2005, n. 20398. V. altresì Cass., 7/5/1998, n. 4612; Cass., 16/10/1995, n. 10805; Cass., 6/8/1997, n. 7266; Cass., 3/6/1993, n. 3800. Da ultimo v. Cass., 25/2/2009, n. 4501; Cass., 12/11/2009, n. 23941; Cass., Sez. Un., 18/2/2010, n. 3947; Cass., 18/3/2010, n. 6538; Cass., 9/3/2011, n. 5583).

Con particolare riferimento al 3 motivo, va infine sottolineato come, nel tautologicamente affermare la responsabilità dell'odierno ricorrente in ragione del ravvisato inadempimento dell'obbligo sul medesimo gravante di addivenire alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita, senza avere altrimenti fornito la prova di non essere stato in grado di tempestivamente adempiervi per cause a lui non imputabili, del tutto immotivatamente la corte di merito ha nella specie non tenuto al riguardo in veruna considerazione le raccomandate del 25/3/2002 e del 30/11/2002 dal M. a suo tempo indirizzate ai venditori (e debitamente riportate nel ricorso), in cui risulta manifestata la disponibilità del medesimo ad addivenire alla stipula del contratto definitivo.

Dell'impugnata sentenza s'impone pertanto la cassazione, con rinvio alla Corte d'Appello di Napoli che, in diversa composizione, procederà a nuovo esame, facendo applicazione dei seguenti principi:

- In tema di interpretazione del contratto, ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti il primo e principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto, da verificarsi alla luce dell'intero contesto contrattuale, ponendo le singole clausole in correlazione tra loro ai sensi dell'art. 1363 c.c. in quanto per senso letterale delle parole va intesa tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto di più clausole, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato. Il giudice deve in proposito fare applicazione altresì degli ulteriori criteri dell'interpretazione funzionale (art. 1369 c.c.) e dell'interpretazione secondo buona fede o correttezza (art. 1366 c.c.), quali primari criteri d'interpretazione soggettiva (e non già oggettiva) del contratto, il primo essendo volto a consentire l'accertamento del significato dell'accordo in coerenza con la relativa ragione pratica o causa concreta, e il secondo consentendo di escludere - mediante comportamento improntato a lealtà e a salvaguardia dell'altrui interesse - interpretazioni cavillose delle espressioni letterali contenute nelle clausole contrattuali non rispondenti alle intese raggiunte e deponenti per un significato in contrasto con la ragione pratica o causa concreta dell'accordo negoziale.

- La dichiarazione di garanzia ex art. 1489 c.c. non va intesa in senso formalistico ma considerata alla stregua dell'affidamento che essa ingenera nella controparte, e allorquando risulta suscettibile di avere più sensi va intesa in termini consentanei con lo scopo pratico che il contratto è funzionalmente volto a realizzare, a fortiori in presenza di situazione determinata o di evento in fieri che il contratto renda inefficace o ineseguibile, come allorquando il fondo edificabile oggetto compravendita risulti gravato di vincoli imposti dall'Autorità Amministrativa, in tempi (anche) prossimi alla stipulazione contrattuale.

- La valutazione della gravità dell'inadempimento delle obbligazioni contrattuali è rimessa al giudice del merito, ma è censurabile in cassazione in presenza di motivazione incongrua, come quella sostanziantesi nella mera apodittica e generica affermazione che la parte non ha dimostrato di avere adempiuto la prestazione dovuta.

Il giudice del rinvio provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

PQM

La Corte accoglie p.q.r. il ricorso. Cassa l'impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d'Appello di Napoli, in diversa composizione.
Così deciso in Roma, il 2 luglio 2014.
Depositato in Cancelleria il 22 ottobre 2014