Regolamento di condominio predisposto dal costruttore - valore per gli acquirenti degli immobili - fattispecie

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele - Presidente -
Dott. MIGLIUCCI Emilio - Consigliere -
Dott. D'ASCOLA Pasquale - Consigliere -
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria - rel. Consigliere -
Dott. ORICCHIO Antonio - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:
sentenza
sul ricorso 22182-2008 proposto da:
M.D., elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE DELLE MILIZIE 9, presso lo studio dell'avvocato RIMATO ALESSANDRO, rappresentata e difesa dall'avvocato RESTI MARIA ANTONIETTA;
- ricorrente -
contro
CONDOMINIO VIA _____, IN PERSONA DEL SUO AMM.RE P.T., elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE TIZIANO 80, presso lo studio dell'avvocato TURETTA PIERO ENRICO, che lo rappresenta e difende;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 1815/2007 della CORTE D'APPELLO di MILANO, depositata il 27/06/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/03/2014 dal Consigliere Dott. MARIA ROSARIA SAN GIORGIO;
udito l'Avvocato Turetta Piero Enrico difensore del controricorrente che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Svolgimento del processo

1. - Con atto di citazione notificato il 5 aprile 2002, M. D., quale condomina proprietaria di varie unità immobiliari - l'una adibita ad abitazione e le altre due a box - nello stabile posto in Via ____, si rivolse al Tribunale di Milano per sentir dichiarare non validamente costituita l'assemblea dei condomini tenutasi il 7 marzo 2002, convocata per deliberare in materia di interventi straordinari sul corpo principale dell'edificio e nei quorum di costituzione relativi alla quale si era invece indebitamente tenuto conto anche dei millesimi di proprietà relativi alle unità immobiliari corrispondenti ad autorimesse, costituenti un corpo separato e distinto, nonchè per sentir comunque dichiarare l'invalidità, tra le altre, della Delib. assunta in tale assemblea in materia di approvazione di interventi straordinari riguardanti facciate, balconi, tetto, velette ed accessori dell'edificio, delle Delib. assunte dalla stessa assemblea in materia di nomina del direttore dei lavori e del coordinatore della sicurezza e di compensi di tali figure e dell'amministratore, nonchè delle Delib. in tema di approvazione del piano finanziario, di ripartizione delle spese straordinarie e di modalità di pagamento, in tema di apertura di un nuovo conto corrente relativo alla gestione dei fondi concernenti le opere straordinarie.
La causa fu decisa nel senso della cessazione della materia del contendere quanto alla domanda di invalidità delle Delib. in tema di ripartizione delle spese, riapprovate da successiva assemblea con sanatoria del vizio formale, e per il resto nel senso della infondatezza.

2. - La M. propose avverso detta sentenza gravame, che fu respinto dalla Corte d'appello di Milano con sentenza depositata il 27 giugno 2007.
Quanto alla doglianza relativa alla invalida costituzione dell'assemblea sul presupposto della vigenza di regolamento condominiale contrattuale, laddove la natura contrattuale del regolamento era stata affermata dal Condominio solo nella comparsa conclusionale innanzi al Tribunale, in assenza di alcuna prova di tale assunto, il giudice di secondo grado rilevò che, pur avendo il Tribunale omesso ogni motivazione sul punto, la natura contrattuale del regolamento condominiale era stata tempestivamente dedotta dal Condominio ed illustrata a mezzo della produzione di documento dal quale emergeva sia la predisposizione del testo regolamentare ad opera della cooperativa, originaria proprietaria indivisa dell'edificio, sia l'espresso richiamo del regolamento in un atto che, per la contiguità di data rispetto alla decisione assembleare di procedere all'assegnazione, doveva presumersi il primo atto di assegnazione di alloggi nell'edificio, sia, infine, il deposito del testo del regolamento presso un notaio: elementi, codesti, che deponevano tutti per la natura convenzionale del regolamento, indipendentemente dalla circostanza - ritenuta non decisiva - che esso non fosse richiamato nell'atto di acquisto da parte della M. dell'unità immobiliare costituita dall'appartamento posto al primo piano, scala (OMISSIS), del complesso condominiale e da un box. Ne conseguiva l'attitudine del regolamento ad individuare specificatamente le cose comuni e a disciplinare la materia della ripartizione delle spese di manutenzione delle stesse, anche in deroga alla disciplina dell'art. 1123 cod. civ.. Sul punto, rigettata la censura, la Corte ritenne necessaria la integrazione della motivazione della sentenza di primo grado nel senso chiarito.

Quanto alla censura relativa alla asserita erronea lettura del testo del regolamento condominiale, che aveva indotto il Tribunale a ritenere la proprietà comune in capo a tutti i condomini delle facciate e del tetto, così come della ripartizione tra tutti, pro millesimi, delle spese di manutenzione delle parti comuni, senza considerare la conformazione dei luoghi, nella quale gli immobili adibiti a box erano distinti dai corpi adibiti ad abitazione, la Corte di merito osservò che dalla lettura del regolamento condominiale emergeva che con esso si era inteso qualificare come comuni a tutti i condomini - indipendentemente dalla collocazione delle loro proprietà negli edifici destinati ad abitazione ovvero nei sotterranei adibiti a box - le strutture portanti e le coperture così come le vie di accesso dell'intero complesso e conseguentemente prevedere un criterio di ripartizione pro quota millesimale di tutte le spese afferenti alla manutenzione di tali parti comuni, senza introdurre alcuna distinzione al riguardo nè tra le parti del complesso destinate ad abitazione e quelle destinate a box nè tra i proprietari di tali due categorie di unità immobiliari.

Quanto alla censura relativa alla esclusione del carattere innovativo degli interventi manutentivi, con conseguente erronea conclusione circa la sussistenza dei quorum deliberativi ed erroneo rigetto della domanda relativa all'accertamento del carattere voluttuario e gravoso degli interventi stessi, il giudice di secondo grado osservò che gli intervento qualificati come innovativi dall'appellante erano consistiti in opere di manutenzione straordinaria, le quali, pur comportando la sostituzione di taluni materiali con altri, non erano di per sè idonee ad alterare la funzione e l'entità materiale della cosa comune, risultando, invece, rivolte ad un miglioramento della consistenza e dello stato di manutenzione delle facciate e del tetto, e, dunque, non potevano essere considerate come innovazioni in senso proprio, e, come tali, non richiedevano di essere approvate con il quorum rinforzato di cui all'art. 1120 c.c. e art. 1136 c.c., comma 5, e non apparivano passibili di valutazione di voluttuari età e/o gravosità ex art. 1121 cod. civ..

Nè, ad avviso della Corte di merito, poteva ritenersi, come lamentato dall'appellante, che la decisione del presidente dell'assemblea di mettere direttamente ai voti la proposta di approvazione dell'intervento di rifacimento più radicale si fosse risolta in una forzatura del voto a scapito dell'assemblea e dei singoli condomini di valutare l'opportunità di una manutenzione meno impegnativa. Al riguardo, il giudice di secondo grado osservò che, pur non avendo il Tribunale svolto alcuna dettagliata motivazione sul punto, detta facoltà si sarebbe potuta esprimere anche attraverso il voto contrario al "pacchetto globale" fino a quel momento illustrato.
Che tale voto contrario non fosse stato manifestato era valutazione insindacabile, in quanto attinente al merito delle scelte manutentive della proprietà comune, scelte che incontrano l'unico limite della palese arbitrarietà, nella specie non ravvisabile, dato lo stato di degrado delle parti comuni documentato dal capitolato illustrato in assemblea. Infine, non sussistevano i lamentati vizi di incompletezza della verbalizzazione dei lavori assembleari, incompletezza, ad avviso della Corte, riguardante dettagli della discussione non determinanti.

3. - Per la cassazione di tale sentenza ricorre la M. sulla base di quattro motivi. Resiste con controricorso il Condominio di Via ____.

Motivazione

1. - Per ragioni di priorità logica conviene esaminare per primo il secondo motivo del ricorso, concernente "la violazione e/o falsa applicazione delle norme in tema di motivazione della sentenza, in particolare in relazione agli artt. 132 e 352 c.p.c., art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5. In relazione alle censure mosse dalla attuale ricorrente in merito alla natura contrattuale del regolamento condominiale, la Corte di merito, riconoscendo che il Tribunale aveva omesso ogni motivazione sul punto, aveva rigettato il motivo di gravame con integrazione della motivazione del Tribunale, colmandone le rilevate omissioni. Il giudice di secondo grado - si afferma nel ricorso - era incorso nel medesimo erroneo comportamento anche in relazione ad altre censure, quali quelle avanzate dalla signora M. in merito all'andamento dell'assemblea condominiale, nel corso della quale sia il presidente dell'assemblea che l'amministratore avevano impedito la votazione circa l'opportunità di interventi manutentivi più limitati; o quella relativa alla asserzione secondo cui lo stato di degrado delle parti comuni sarebbe stato documentato dal capitolato illustrato in assemblea.
La illustrazione del motivo si conclude con la formulazione dei seguenti quesiti di diritto, ai sensi dell'art. 366-bis cod. proc. civ., applicabile nella specie ratione temporis: "Il Giudice di appello, a cui è demandato il compito di valutare sia le motivazioni del Giudice di primo grado che le censure mosse dall'appellante, non può procedere all'integrazione per relationem della motivazione nel caso di carenza assoluta della stessa da parte del Giudice di primo grado"; "La mancanza assoluta di motivazione non può essere superata da mere presunzioni derivanti da valutazioni soggettive del Giudice di secondo grado sulla valenza ed esaustività del contenuto dei verbali assembleari".

2. - La doglianza è priva di fondamento.
2.1. - Rientra nei poteri del giudice di appello correggere la motivazione della sentenza, o integrarla, quando condivida in punto di diritto la decisione di primo grado. Al riguardo, deve sottolinearsi che, come già chiarito da questa Corte, il predetto giudice, nel confermare la sentenza di primo grado, può anche d'ufficio sostituirne la motivazione che ritenga scorretta, purchè la diversa motivazione sia radicata nelle risultanze acquisite al processo e sia contenuta entro i limiti del devolutum, quali risultanti dall'atto di appello (v. Cass., sent. n. 696 del 2002).
E la a congruità della motivazione della sentenza del giudice di appello deve essere verificata con esclusivo riguardo alle questioni che sono state sottoposte al medesimo, e dallo stesso risolte per decidere la controversia, restando ad essa del tutto estranea la decisione eventualmente diversa che sia stata adottata dal giudice di primo grado, interamente travolta ed assorbita da quella emessa, in sua sostituzione, dal giudice di appello il quale compie la valutazione diretta del materiale probatorio messo a disposizione dalle parti, nell'ambito delle questioni sottopostegli dai motivi d'impugnazione, senza obbligo di puntuale confutazione dei singoli punti della sentenza di primo grado (v. Cass., sent. n. 28487 del 2005).

2.2. - Nella specie la Corte di merito, nel sostituirsi al giudice di primo grado, la cui decisione, sia pure deficitaria quanto alla ricostruzione dell'iter logico che lo aveva condotto ad essa, essa condivideva sul piano della soluzione offerta, ha fornito ampia ed articolata motivazione delle ragioni del suo convincimento. Ciò ha fatto sia con riferimento alla ritenuta natura convenzionale del regolamento condominiale, sia con riguardo all'andamento dell'assemblea condominiale contestato dalla ricorrente, come al denunciato stato di degrado delle parti comuni del fabbricato condominiale in questione.

3. - Deve ora tornarsi, come anticipato, al tema della natura del regolamento di condominio in questione, la cui trattazione è imposta dall'esame del primo motivo di ricorso. Con esso si denuncia violazione dell'art. 1138 cod. civ. nonchè omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione appunto sotto il profilo dei criteri di valutazione della natura del regolamento di cui si tratta. La Corte di merito, pur ritenendone la natura contrattuale, ha riconosciuto che esso non era in alcun modo richiamato nell'atto di compravendita sottoscritto dalla signora M. il 5 aprile 1984, ritenendo peraltro tale circostanza non determinante ai fini della decisione.
La ricorrente contesta proprio tale valutazione di non decisività, alla stregua del rilievo che il regolamento di condominio deve formare parte integrante di tale atto.
La illustrazione del motivo si conclude con la formulazione del seguenti quesiti di diritto: "La natura contrattuale del regolamento condominiale, predisposto dall'unico originario proprietario dell'edificio successivamente caduto in condominio, presuppone per la sua applicabilità e validità nei confronti dei terzi successivi acquirenti lo specifico richiamo del regolamento medesimo negli atti di acquisto dei singoli condomini, si da formare parte integrante degli atti stessi. Non può pertanto ritenersi equipollente qualsivoglia richiamo negli stessi concernente, come nel caso di specie, la prima assegnazione degli alloggi, nè altri richiami a patti contrattuali in assenza comunque di un espresso e specifico richiamo del regolamento condominiale". "La natura contrattuale del regolamento condominiale non può presumersi nei confronti dei terzi successivi acquirenti dalla predisposizione del testo regolamentare da parte dell'originaria proprietaria indivisa dell'edificio, nè dal mero richiamo del predetto regolamento da parte dell'originario proprietario dell'edificio nel primo atto presuntivamente di assegnazione di alloggi, nè, infine, dal mero deposito del testo del regolamento presso notaio".

4. - La censura è fondata.
Secondo l'orientamento di questa Corte, il regolamento di condominio edilizio predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio è vincolante, purchè richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto, sì da far parte per relationem del loro contenuto, per coloro che successivamente acquistano le singole unità immobiliari, anche se non per coloro che abbiano acquistato le unità immobiliari prima della predisposizione del regolamento stesso (v., tra le altre, Cass., sentt. n. 15734 del 2004, n. 856 del 2000).
Con riguardo alla fattispecie in esame, deve aggiungersi che, come di desume dalla sentenza impugnata, il regolamento di cui si tratta era stato unicamente depositato presso uno studio notarile, e, quindi, non era stato nemmeno trascritto nell'apposito registro di cui all'art. 1129 c.c., u.c., secondo la previsione dell'art. 1138 c.c., comma 3, in modo da poter assolvere la funzione di pubblicità notizia e, quindi, essere opponibile nei confronti di tutti i condomini.

5. - Resta assorbito dall'accoglimento del primo motivo l'esame del terzo e del quarto, con i quali si deducono vizi della verbalizzazione delle Delib. assembleari in questione ed incompletezza del verbale.
6. - In definitiva, deve essere rigettato il secondo motivo del ricorso, di cui deve accogliersi il primo, assorbiti gli altri. La sentenza impugnata va cassata in relazione al motivo accolto e la causa va rinviata ad un diverso giudice - che viene individuato in altra Sezione della Corte d'appello di Milano, cui è demandato altresì il regolamento delle spese del presenta giudizio - che la riesaminerà facendo applicazione del principio di diritto enunciato sub 4.

PQM

La Corte rigetta il secondo motivo, accoglie il primo, assorbiti gli altri. Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra Sezione della Corte d'appello di Milano.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, il 11 marzo 2014.
Depositato in Cancelleria il 19 settembre 2014