REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele - Presidente -
Dott. MAZZACANE Vincenzo - rel. Consigliere -
Dott. PARZIALE Ippolisto - Consigliere -
Dott. D'ASCOLA Pasquale - Consigliere -
Dott. SCALISI Antonino - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:
sentenza
sul ricorso 8589/2008 proposto da:
COND VIA ____, IN PERSONA DELL'AMM.RE P.T., elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato NATIVI GLORIA;
- ricorrente -
contro
S.A.;
- intimato -
sul ricorso 10858/2008 proposto da:
S.A., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA SARDEGNA 38, presso lo studio dell'avvocato ANTONIO MICHELE CAPORALE, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato SIMONETTI LORENZO;
- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
COND VIA ____;
- intimato -
avverso la sentenza n. 251/2007 della CORTE D'APPELLO di GENOVA, emessa il 1/3/07;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/09/2014 dal Consigliere Dott. VINCENZO MAZZACANE;
udito l'Avvocato Nativi Gloria difensore del ricorrente che si riporta agli atti depositati;
udito l'Avv. Nicastro Lucio con delega depositata in udienza dell'Avv. Caporale Antonio Michele difensore del controricorrente e ricorrente incidentale che si riporta agli atti depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, l'inammissibilità del ricorso incidentale.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 3-11-1992 il Condominio di via ____ in Genova conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Genova S.A. esponendo:
- verso la fine del 1986 il convenuto, proprietario dell'unità immobiliare posta a piano terreno, interno A, composta da un unico locale destinato a magazzino, iniziava lavori di trasformazione;
- nel 1989, su ricorso dell'istante, veniva disposto un accertamento tecnico preventivo nell'immobile di proprietà del S.;
- dall'esame peritale era emerso che il S. nel maggio 1987 aveva presentato al Comune di Genova un progetto per il mantenimento dei lavori eseguiti per l'adattamento dell'immobile di sua proprietà ad uso residenziale;
- tali lavori erano stati eseguiti solo in parte ed in un periodo successivo a quello previsto per il condono;
- il convenuto, dando esecuzione ai lavori, aveva occupato abusivamente spazi condominiali nell'intercapedine e nella cassa vuota, aveva realizzato sulla facciata laterale aereazioni irregolari e dannose per lo scarico di fumi, aveva collegato gli scarichi dell'immobile al collettore fognario condominiale, aveva allacciato il proprio immobile all'impianto idraulico condominiale ed aveva collegato una piastra del riscaldamento all'impianto di riscaldamento centrale.
L'attore chiedeva quindi ordinarsi al S. il ripristino dello stato dei luoghi sia con riferimento ai lavori eseguiti nell'immobile per cui è causa in violazione del Regolamento Edilizio e del Regolamento di Igiene del Comune di Genova, sia con riferimento alle occupazioni abusive dell'intercapedine e della cassa vuota condominiali; chiedeva inoltre la condanna del convenuto al pagamento di una somma integrativa per le spese di amministrazione dal 1987, nonchè delle spese necessarie per la predisposizione di nuove tabelle millesimali.
Si costituiva in giudizio il S. contestando il fondamento delle domande attrici di cui chiedeva il rigetto.
Il Tribunale adito con sentenza del 23-12-2003 respingeva le domande attrici.
Proposta impugnazione da parte del suddetto Condominio cui resisteva il S. la Corte di Appello di Genova con sentenza del 6-3-2007 ha rigettato il gravame; il giudice di appello, premesso che l'immobile di proprietà del S. sulla base del regolamento condominiale era stato destinato ad essere adibito sia a magazzino che ad abitazione, cosicchè nessuna variazione non consentita o pregiudizievole poteva essersi verificata nel frangente, ha escluso anzitutto che le migliorie apportate dal S. all'immobile predetto potessero aver determinato un pregiudizio al Condominio, che del resto non aveva provato e neppure allegato alcun danno in proposito; quanto poi alla richiesta di rideterminazione delle tabelle millesimali, la Corte territoriale ha negato la sussistenza dei presupposti per procedere al riguardo, non essendosi verificata alcuna alterazione notevole del rapporto originario tra il valore dei singoli piani, avendo il S. semplicemente realizzato dei servizi ed una cucina.
Per la cassazione di tale sentenza il Condominio di Via ____ in Genova ha proposto un ricorso articolato in due motivi seguito successivamente da una memoria cui il S. ha resistito con controricorso introducendo altresì un ricorso incidentale basato su di un unico motivo.
Motivazione
Preliminarmente deve procedersi alla riunione dei ricorsi in quanto proposti contro la medesima sentenza.
Per ragioni logiche di priorità occorre anzitutto esaminare il ricorso incidentale con il quale il S., denunciando omessa motivazione ed omessa pronuncia, sostiene di aver eccepito in entrambi i gradi del giudizio di merito (ovvero nella comparsa di risposta del giudizio di primo grado e nella comparsa conclusionale e nella memoria di replica del giudizio di appello) il difetto di legittimazione attiva dell'amministratore del Condominio in relazione ad una domanda di modifica di un regolamento contrattuale di condominio allegato agli atti di acquisto delle singole unità immobiliari e trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, nonchè della richiesta di modifica delle tabelle millesimali contrattualmente attribuite; invero l'amministratore non è legittimato ad agire in giudizio al di fuori delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c.; il ricorrente incidentale rileva che tale questione non è stata esaminata dal giudice di appello.
La censura merita accoglimento per quanto di ragione.
Preliminarmente deve osservarsi che la questione oggetto del motivo in esame attiene alla sussistenza o meno della legittimazione dell'amministratore di condominio a far valere la revisione delle tabelle millesimali allegate ad un regolamento condominiale avente natura contrattuale, e dunque deve essere esaminata d'ufficio, a prescindere quindi dal verificare se la questione stessa sia stata o meno ritualmente sollevata nel giudizio di merito dal ricorrente incidentale; tanto premesso, è evidente che la suddetta domanda, essendo finalizzata ad una modifica delle suddette tabelle millesimali allegate ad un regolamento avente natura contrattuale, esorbita dall'ambito delle attribuzioni di competenza dell'amministratore, riguardando la modifica dei diritti dei singoli condomini come riconosciuti nel suddetto regolamento; pertanto tale domanda avrebbe dovuta essere proposta in contraddittorio di tutti i condomini.
Venendo ora all'esame del ricorso principale, si rileva che il suddetto Condominio, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 1117 c.c., nonchè insufficiente e contraddittoria motivazione, assume che (a sentenza impugnata ha omesso di valutare le violazioni edilizie individuate e descritte dal CTU ed ammesse dalla controparte, avendo ritenuto che il S. si era limitato ad apportare migliorie interne al proprio immobile la cui destinazione era già impressa e consentita dal regolamento condominiale; in tal modo non è stato considerato che il lavoro di scavo costituisce un'opera permanente che determina il diritto all'usucapione in violazione dell'art. 1102 c.c.; il CTU del resto aveva accertato che il S. aveva occupato e fatti propri spazi condominiali per l'allargamento del suo locale, nonchè porzioni di intercapedine per il passaggio di condotte di scarico fognario, di due monconi di tubo in rame inguainato e di una linea elettrica esistente tra altra proprietà della controparte e l'impianto del nuovo appartamento ricavato dalla trasformazione dell'originario magazzino.
La censura è infondata.
Come già esposto più sopra, la sentenza impugnata ha premesso che l'immobile di proprietà del S. risultava dal regolamento condominiale destinato ad essere adibito sia a magazzino sia ad uso abitativo, cosicchè correttamente ha escluso che, sotto tale profilo, potesse configurarsi alcun pregiudizio a danno del Condominio da una variazione della sua destinazione già consentita originariamente.
La Corte territoriale poi ha rilevato che il S. si era limitato ad apportare al proprio immobile delle migliorie interne, senza quindi alcuna trasformazione strutturale che per la sua consistenza potesse risultare lesiva dei diritti degli altri condomini, evidenziando che l'occupazione o più correttamente il transito di condotte in spazi vuoti nelle fondamenta dell'immobile, o l'apertura di piccoli fori in una parete esterna non avevano arrecato alcun danno diretto all'uso comune, danno del resto non provato e neppure allegato; In proposito i profili di censura sollevati dal ricorrente non contestano specificatamente tali statuizioni, restando su di un piano di sostanziale genericità.
Deve comunque aggiungersi che l'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è sottoposto dall'art. 1102 c.c., a due fondamentali limitazioni, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nell'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini; orbene, come già affermato da questa Corte, la norma suddetta, intesa altresì ad assicurare al singolo partecipante, quanto all'esercizio concreto del suo diritto, le maggiori possibilità di godimento della cosa comune, legittima quest'ultimo, entro i limiti ora ricordati, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità, non potendosi la nozione di "uso paritetico" intendersi in termini di assoluta identità di utilizzazione della "res", poichè una lettura in tal senso della norma "de qua", in una dimensione spaziale o temporale, comporterebbe il sostanziale divieto, per ciascun condomino, di fare della cosa comune qualsiasi uso particolare a proprio vantaggio (Cass. 5-12-1997 n. 12344, che ha affermato tale principio in una fattispecie in parte analoga a quella oggetto della presente controversia, in cui è stata esclusa una abusiva utilizzazione dell'intercapedine comune di un edificio in condominio nella collocazione in essa, da parte di un singolo condomino, di due serbatoi in lamiera per il gasolio, di un vaso di espansione per l'impianto di riscaldamento e di alcune scaffalature che in effetti non impedivano la funzione propria della predetta intercapedine, consistente nel dare aria e luce al fabbricato, nonchè nell'offrire protezione contro l'umidità proveniente da altri fondi o manufatti limitrofi; Cass. 16-7-2004 n. 13261).
Con il secondo motivo il ricorrente principale, deducendo violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 1123 c.c., ed insufficiente e contraddittoria motivazione, sostiene che, contrariamente a quanto affermato dalla Corte territoriale, i lavori realizzati dal S. non costituivano una semplice miglioria interna, posto che dalla relazione del CTU era emerso che, laddove esisteva un unico locale adibito a magazzino, era stato creato un appartamento diviso in più locali, con due servizi ed una cucina con i relativi scarichi fognari, che erano stati arbitrariamente collegati alla fognatura condominiale; risultava pertanto evidente l'aumento di valore del locale magazzino a seguito del suo mutamento di destinazione d'uso in appartamento, con la conseguente necessità di aumento del valore millesimale dello stesso; nondimeno al S. nei rendiconti successivi al 1988 erano state addebitate spese sempre per 24 millesimi (attribuiti nel regolamento condominiale al suo locale indicato come magazzino A), mentre agli appartamenti dei piani superiori, che avevano pressochè la medesima metratura interna, erano stati attribuiti valori millesimali superiori (all'appartamento al primo piano millesimi 69, a quello al secondo piano millesimi 74, a quello al terzo piano millesimi 77, ed a quello al quarto piano millesimi 70); risultava quindi incontrovertibile la notevole differenza tra i valori millesimali originariamente attribuiti al locale di proprietà del S. ed i valori millesimali che, a seguito delle suddette modifiche, ad esso avrebbero dovuto essere attribuiti.
Tale motivo resta assorbito all'esito dell'accoglimento del ricorso incidentale.
In definita la sentenza impugnata deve essere cassata senza rinvio all'esito dell'accoglimento per quanto di ragione del ricorso incidentale, mentre deve essere rigettato il primo motivo del ricorso principale con assorbimento del secondo.
Ricorrono giusti motivi, avuto riguardo all'esito della controversia, per compensare interamente tra le parti le spese di giudizio.
PQM
La Corte riunisce i ricorsi, accoglie per quanto di ragione il ricorso incidentale, rigetta il primo motivo del ricorso principale, dichiara assorbito il secondo, cassa senza rinvio la sentenza impugnata in relazione all'accoglimento del ricorso incidentale, e compensa interamente tra le parti le spese di giudizio.
Così deciso in Roma, il 16 settembre 2014.
Depositato in Cancelleria il 22 ottobre 2014
