Civile

Vendita di immobili a corpo - scostamento significativo ex art. 1538 c.c. - valutazione su tutti i beni oggetto di vendita

Nell'ipotesi in cui la vendita di immobili sia tenuta a corpo e non a misura, al fine di stabilire se si è verificato uno scostamento ritenuto significativo ai sensi dell'art. 1538 c.c., è necessario tener conto di tutti i beni compresi nell'oggetto della vendita e, se eterogenei, del valore proporzionale che ciascuno dei beni ha assunto nell'ambito del corrispettivo unitario

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SESTA CIVILE
SOTTOSEZIONE 2
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PETITTI Stefano - Presidente -
Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni - Consigliere -
Dott. PICARONI Elisa - Consigliere -
Dott. ABETE Luigi - Consigliere -
Dott. SCALISI Antonino - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 3175-2015 proposto da:
P.R., M.R., elettivamente domiciliati presso la CORTE DI CASSAZIONE, PIAZZA CAVOUR, ROMA, rappresentati e difesi dall'Avvocato GIOVANNI FIORAVANTI, giusta procura speciale a margine del ricorso;
- ricorrenti -
contro
LEGA DEL FILO D'ORO ONLUS, in persona del Presidente, legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata presso la CORTE DI CASSAZIONE PIAZZA CAVOUR, ROMA, rappresentata e difesa dall'avvocato MARIO MARTORELLI, giusta procura in calce al controricorso;
- controricorrente -
e contro
M.S.;
- intimata -
avverso la sentenza n. 626/2014 della CORTE D'APPELLO di ANCONA del 21/01/2014, depositata il 05/08/2014;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/06/2016 dal Consigliere Dott. Relatore ANTONINO SCALISI;
udito l'Avvocato GIOVANNI FIORAVANTI, difensore del ricorrente, che chiede l'accoglimento;
udito l'Avvocato MARCO MARTORELLI, difensore del controricorrente, che si riporta agli scritti.

Svolgimento del processo

Il Tribunale di Macerata, con sentenza 257 del 2006, dichiarava la legittimità del recesso degli attori P.R. e M.R. dal contratto preliminare stipulato con Mi.Si. ed avente ad oggetto un fabbricato rurale ed un circostante terreno di mq. 5000 e condannava la Mi. al pagamento del doppio della caparra. Asseriva il Tribunale che il terreno compravenduto a corpo era risultato di mq 4050 sicchè sarebbe stato applicabile l'art. 1538 c.c., ulteriore conseguenza era stata il difetto di rettifica del corrispettivo che costituiva inadempimento che giustificava il recesso.

La Corte di appello di Ancona, pronunciandosi su appello di Mi., con contraddittorio integro, con sentenza n. 626 del 2014 accoglieva l'appello e dichiarava legittimo il recesso della Mi. e la illegittimità del recesso operato dagli appellati e dichiarava il diritto della Mi. a trattenere la caparra pari all'importo di Lire 80.000.000. Condannava gli appellati al pagamento delle spese dell'intero giudizio. Secondo la Corte di Ancona non sussisteva lo scostamento della misura reale rispetto a quella indicata nel contratto e ritenuto significativo dall'art. 1538 c.c. perchè non poteva valutarsi soltanto avuto riguardo al terreno senza considerare il fabbricato che ivi sorgeva. Da ciò, ne discendeva che la Mi. non aveva alcun obbligo di prestare il consenso per una diminuzione del prezzo, mentre la mancata stipula del contratto definitivo era imputabile ai sigg. P.R. e M.R..

La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da P.R. e M.R. con ricorso affidato ad un motivo, illustrato con memoria. Lega del Filo D'Oro onlus quale erede della sig.ra Mi.Si., ha resistito con controricorso.

Motivazione

1. Con l'unico motivo del ricorso P.R. e M.R. lamentano la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1538 c.c. (art. 360 c.p.c., n. 3).
Secondo i ricorrenti, posto che il preliminare descrive l'immobile promesso in vendita come fondo rustico con circa mq 5000 di terreno (...), la porzione immobiliare promessa in vendita considerata a corpo e non a misura con tutto quanto ad essa inerente e pertinenze, contrariamente a quanto sostenuto dalla Corte distrettuale, l'oggetto del preliminare di vendita era un bene unico, il fondo rustico e non beni eterogenei. L'immobile insistente sul fondo rustico andava considerato quale pertinenza, un bene posto a servizio dell'attività agricola, ammesso pure che fosse destinato ad abitazione. Insomma, secondo i ricorrenti, non andava considerata la costruzione, ma il terreno sul quale sorgeva unitariamente al restante terreno. Pertanto, andava accertato se l'estensione del fondo rustico, in sè considerato, nonostante la vendita fosse a corpo e non a misura, nella realtà si discostasse per almeno un ventesimo rispetto alla misura indicata nel contratto, nella considerazione che in caso di accertamento positivo, il promissario acquirente avrebbe avuto diritto ai sensi dell'art. 1538 c.c. alla modifica del prezzo o a recedere dal contratto.

1.1 Il motivo è infondato in base alle seguenti considerazioni.

Come è affermato pacifica in dottrina e nella stessa giurisprudenza, oggetto del contratto di compravendita può essere anche una pluralità di beni immobili sia pure eterogenei tra di loro.

In verità la dottrina si è chiesta in tale ipotesi si abbia un contratto unico di vendita oppure tanti coi tratti strutturalmente distinti con oggetti separati. Tuttavia, la normativa dei contratti consente di ritenere che costituisce un unico contratto di trasferimento immobiliare ogni vendita conclusa tra le parti e per un prezzo complessivo ancorchè abbia ad oggetto cumulativamente due o più immobili. Con l'ulteriore conseguenza che, nell'ipotesi in cui la vendita di immobili sia tenuta a corpo e non a misura, al fine di stabilire se si è verificato uno scostamento ritenuto significativo ai sensi dell'art. 1538 c.c., è necessario tener conto di tutti i beni compresi nell'oggetto della vendita e, se eterogenei, del valore proporzionale che ciascuno dei beni ha assunto nell'ambito del corrispettivo unitario.

Appare, dunque, corretta e condivisibile, l'affermazione della Corte di Ancona secondo cui "(...) lo scostamento ritenuto significativo dall'art. 1538 c.c. non può certo valutarsi unicamente con riferimento al terreno (la cui superficie è stata determinata in mq 5.000 nel contratto e verificata dal CTU nella minore estensione di mq. 4.050) senza che si tenga conto del fabbricato che vi sorge". E la successiva affermazione secondo la quale: avendo le parti considerato un prezzo unitario della vendita "(....) diviene necessario rendere omogenei le due diverse tipologie dei beni compravenduti e l'unico criterio utilizzabile è quello del valore proporzionale che ciascuno di essi assume nell'ambito del corrispettivo richiesto di Lire 400.000.000.
Coerente con questa impostazione è, altresì, la verifica secondo cui, considerato il valore del terreno (Lire 75.000.000) e quello del fabbricato (Lire 325.000.000) ed il terreno mancante in Lire 14.250.000, "(...) la riduzione del valore (che nel frangente acquista unicamente il significato di parametro utilizzato per uniformare beni eterogenei) è quella di Lire 14.250.000 su Lire 400.000.000 pari ad uno scostamento di 3,5625% inferiore al ventesimo che rende operativo l'art. 1538 c.c.".

In definitiva, il ricorso va rigettato; la peculiarità della questione esaminata è ragione sufficiente per compensare le spese del presente giudizio di cassazione.

Il Collegio da atto che, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, sussistono i presupposti per il versamento da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

PQM

La Corte rigetta il ricorso, compensa le spese del presente giudizio di cassazione; dà atto che, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, sussistono i presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Sesta civile - 2 della Corte di Cassazione, il 24 giugno 2016.
Depositato in Cancelleria il 24 ottobre 2016.



Redazione: Tel 0958365088 - Email: redazione@dirittoitaliano.com