L'articolo 1588 del codice civile, in materia di locazioni, stabilisce testualmente che "Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile".
In caso di incendio della cosa locata, quindi, il suddetto articolo pone, a carico del locatore, una presunzione di colpa.
Tale presunzione di colpa, come affermato a più riprese dalla Suprema Corte, è superabile "soltanto con la dimostrazione che la causa dell'incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico. Ne discende che, a tal fine, non è sufficiente che il conduttore non sia stato ritenuto responsabile in sede penale, perchè ciò non comporta di per sè l'identificazione della causa, ma occorre che questa sia nota e possa dirsi non addebitabile al conduttore" (Cass. 11972 del 2010).
Dunque, il conduttore, convenuto in giudizio dal locatore, dovrà dar prova di aver adempiuto gli obblighi di custodia a suo carico, dovuti a norma degli artt. 1588 e 1177 c.c.; dovrà poi dar prova che il fatto da cui è scaturito l'incendio sia dipeso da circostanza non imputabile al conduttore, ovvero deve essere positivamente accertato che il fatto è addebitabile all'opera del terzo o comunque ad una causa esterna al conduttore individuata in concreto.
Non potrà invece essere richiesto al conduttore di individuare il materiale responsabile del fatto dannoso.
E' quanto recentemente affermato dalla Suprema Corte di Cassazione, con sentenza n.15721 depositata in data 27.07.2015, che ha annullato la sentenza della Corte d'Appello di Torino che, in accoglimento della domanda del locatore, aveva ritenuto che il fatto che l'incendio fosse stato provocato dolosamente da ignoti non fosse condizione sufficiente ad escludere la responsabilità dell'affittuaria, proprio perché i responsabili del danno non erano stati individuati.
Secondo la Suprema Corte, invece, "non rientra nel contenuto della prova liberatoria a carico del conduttore l'individuazione del materiale responsabile del fatto dannoso, quasi che il conduttore si possa liberare dell'obbligo di risarcire il danno solo offrendo al danneggiato il responsabile. Esclusa la responsabilità nella causazione dell'incendio, non può ricadere sul locatario la responsabilità della mancata individuazione dell'autore dello stesso. In questa ipotesi, ciò che conta è che sia accertato (con gli standards probabilistici propri del procedimento civile) che il fatto a causa del danno, ovvero l'incendio, sia ascrivibile ad un terzo, non essendo invece rilevante che si conosca anche chi sia l'autore materiale dell'incendio."
Affermare il contrario vorrebbe dire porre a carico del conduttore l'insuccesso dell'attività di indagini (per essere rimasti ignoti i responsabili del reato di incendio) il cui compimento e la cui responsabilità non gravano su di lui.
La Corte, pertanto, enuncia il seguente principio di diritto:
"L'art. 1588 (coordinato con l'art. 1218) c.c., in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile con la dimostrazione che il conduttore abbia adempiuto agli obblighi di custodia a suo carico con la diligenza richiesta dal caso concreto, e che sia stata identificata in modo positivo la causa dell'incendio ed essa non sia a lui imputabile. Non attiene al contenuto della prova liberatoria, invece, ai fini della liberazione dalla responsabilità contrattuale del conduttore verso il locatore per i danni subiti o il perimento della cosa locata, l'individuazione dei soggetti in concreto responsabili dell'incendio stesso."
