Svolgimento del processo
L'Agenzia delle Entrate - Direzione provinciale di Siena ha emesso nei confronti delle società C. Srl in liquidazione, come venditrice, e T. C. S. A. Srl, come acquirente, l'avviso di rettifica e liquidazione con cui ha rettificato il valore dichiarato per la vendita di terreni agricoli e fabbricati urbani con finalità agricola e residenziale, posti nel Comune di Murlo, aumentato da € 1.350.000 ad € 1.763.608,00.
Le società hanno proposto distinti ricorsi, decisi con separate sentenze dalla Commissione tributaria provinciale di Siena. Con la sentenza n. 297/2018 nei confronti della T. C. S. A. Srl e con la sentenza n. 298/2018 nei confronti della C. Srl in liquidazione la CTP ha accolto i ricorsi. La Commissione ha ritenuto che l'Ufficio non aveva dato alcuna prova della fondatezza della rettifica, tenuto conto che non era stato possibile trovare beni similari in zona, e considerata la scarsa commerciabilità degli immobili, anche alla luce dei vincoli e dei pesi sugli stessi gravanti, e della grave flessione del mercato immobiliare negli ultimi anni.
L'Agenzia delle Entrate - Direzione provinciale di Siena ha proposto distinti appelli avverso entrambe le sentenze, successivamente riuniti, deducendo che:
- Erroneamente la CTP ha ritenuto che l'Ufficio avesse proceduto ad una valutazione secondo valori statistici pur dando atto che non fosse possibile rinvenire beni similari nella zona. I valori dichiarati sono stati ritenuti non congrui, per i terreni agricoli, sulla base dei valori tramite i parametri espressi nella tabella Valori Agricoli Medi relativa alla pubblicazione del 18/03/2015 BUR 11, e per i fabbricati sulla base dei parametri OMI per la zona di riferimento ubicativa e dal confronto con immobili il più possibile simili a quelli in esame, operando con il metodo Market Comparison Approach.
- Per la valutazione delle porzioni del compendio ad uso residenziale è stato adottato il "Procedimento comparativo pluriparametrico MCA" che si fonda su congruo campione di immobili da prendere a confronto.
- Riguardo alla valutazione dei fabbricati urbani ad uso strumentale, veniva precisato che si trattava di fabbricati o di porzione di fabbricato poste nella località C. in Comune di Murlo, il cui borgo era costituito da costruzioni architettonicamente omogenee in un ambito territoriale di particolare pregio paesistico, ambientale e naturalistico.
- Per la valutazione delle porzioni del compendio ad uso diverso da quello residenziale, considerata la ubicazione e la difficoltà oggettiva a reperire comparabili simili e prossimi per caratteristiche intrinseche ed estrinseche con quelle caratterizzanti gli immobili da valutare, l'Ufficio procedeva con il metodo OMI ragguagliato al costo di costruzione e quant'altro utile ad individuarne il più probabile valore di mercato. I parametri OMI presi a riferimento sono quelli relativi al 2^ semestre 2015 Comune di Murlo - Zona Rl Rimanente Territorio Comunale in zona agricola, mentre per quanto riguarda le unità immobiliari con altre destinazioni, quali piscina con annesso locale tecnico, tettoia e campo da tennis, l'Ufficio si avvaleva del Prezzario di massima per la determinazione delle rendite catastali delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare.
- Le valutazioni messe a disposizione dall'Osservatorio si dimostrano particolarmente attendibili proprio perché le stesse sono frutto di una rilevazione indipendente delle quotazioni dei valori immobiliari e delle locazioni, effettuata su tutto il territorio nazionale sulla base dei dati delle agenzie immobiliari, dell'Agenzia del Territorio e dei Tribunali.
- Il valore della perizia di stima prodotta dalla parte non è certo superiore rispetto alle stime OMI, le quali perlomeno hanno una provenienza pubblica, redatta per altro uso al di fuori del processo (tenuto conto dei limiti relativi all'ammissibilità di prove precostituite nel processo tributario - cfr. Cass., sent. 19/05/1997, n. 4437). Il tecnico, nel periziare l'azienda agricola e con essa i fabbricati, ha fatto una analisi della ricerca del valore di mercato secondo la lnternational Valutation Standards (I.V.S.), non sempre applicabile alle aziende agricole locali. Il perito ha utilizzato la metodologia comparativa con altri fabbricati e di conseguenza ha fatto rifermento ai valori di mercato al gennaio 2016, che altro non sono che i valori OMI, gli stessi valori che aveva utilizzato l'Ufficio del Territorio. Il tecnico erroneamente ha computato la superficie "netta" o "utile", anziché al lordo delle murature.
Si è costituita la T. C. S. A. Srl chiedendo la conferma della sentenza. L'appellata sostiene che la sentenza impugnata non contiene i vizi censurati ma è ben motivata ed emessa all'esito di un'approfondita valutazione di merito e di censura dell'operato dell'Ufficio, che non ha tenuto conto delle osservazioni e della documentazione prodotta nel corso del contraddittorio, con cui è stata documentata la situazione di degrado del fabbricato, e indicate le specifiche caratteristiche e la scarsa possibilità di vendita, quali cause giustificative idonee a determinare un abbassamento del corrispettivo della compravendita in termini di effettivo - concreto - valore di mercato.
L'appellata ha riproposto, in via devolutiva, la questione proposta nel ricorso della violazione dell'art. 7 Legge 212 del 2000 per mancata produzione della documentazione cui si fa riferimento relativa agli immobili similari tenuti presenti ai fini della stima.
Motivazione
Il valore complessivo accertato dall' Ufficio di € 1.753.608,12 è stato così determinato: per i terreni agricoli € 320.325, 72; per le unità immobiliari a destinazione particolare € 346. 782,40; per le unità immobiliari ad uso residenziale € 1.096.500,00.
Il giudizio di non congruità per i terreni agricoli è stato effettuato sulla base dei parametri espressi nella tabella Valori Agricoli Medi relativa alla pubblicazione del 18/03/2015 BUR 11 e per i fabbricati sulla base dei parametri OMI per la zona di riferimento.
In assenza di ulteriori indizi il solo riferimento a tali parametri non giustifica un accertamento di maggior valore, condividendosi la costante giurisprudenza di legittimità in materia di valori OMI secondo cui l'accertamento di maggior valore di un immobile oggetto di atto di trasferimento, ai fini della determinazione della base imponibile, non impedisce al giudice di basare il proprio convincimento su un unico elemento, il quale non può però essere dato unicamente dai valori OMI, siccome privi dei requisiti di precisione e gravità, i quali devono perciò combinarsi con ulteriori indizi se allegati (v. da ultimo Cass. n. 24550 del 4/11/2020.) Tali principi sono applicabili anche ai Valori Agricoli Medi.
Maggiore concretezza ha l'accertamento con riferimento alle porzioni ad uso residenziale, per la cui valutazione è stato adottato il "Procedimento comparativo pluriparametrico MCA" che si fonda su congruo campione di immobili da prendere a confronto. Anche con riferimento a tale valutazione, però, è da condividere quanto ritenuto dalla CTP, soprattutto in assenza di un sopralluogo dell'immobile che abbia accertato l'effettivo stato degli immobili.
Peraltro, a seguito del giudizio di infondatezza dell'accertamento con riferimento ai terreni agricoli e agli immobili a destinazione particolare, sarebbe impossibile stabilire quanto l'accertamento di un valore di € 1.096.500 inciderebbe sulla valutazione di un maggior valore di tutti gli immobili oggetto del trasferimento, indicato in atto in € 1.350.000, valore determinato a corpo.
Le spese seguono la soccombenza.
PQM
Rigetta gli appelli riuniti. Condanna l'appellante al rimborso delle spese del grado alla T. C. S. A. Srl liquidate in € 1.000 oltre IVA ed accessori.
Firenze, 20 gennaio 2021
