Locazioni

Validità del canone di locazione dissimulato: la palla passa alle Sezioni Unite.

Con l’ordinanza 37/2014 la terza Sezione Civile della Corte di Cassazione rimette alle Sezioni Unite la vexata quaestio circa la validità o meno di un patto dissimulato contemporaneo al contratto di locazione con cui le parti stabiliscono un canone più alto di quello riportato nel documento contrattuale fiscalmente registrato.
In altri termini le parti concludono un contratto di locazione registrato ed al contempo si accordano con una controscrittura all’interno della quale viene riportato l’effettivo canone di locazione superiore a quello “ufficiale”.

La controscrittura o contratto dissimulato è da considerarsi a tutti gli effetti valido?
Nell’ordinanza in questione, la Suprema Corte scorge nella Sentenza Cass. 16089/2003 il cardine dell’indirizzo giurisprudenziale di legittimità in virtù del quale:
- in tema di locazioni abitative la previsione di nullità di cui all’art. 13 comma 1 L. 431/1998, non è diretta a colpire il contratto di locazione ad uso abitativo, in tutto o in parte registrato, ma ad inficiare gli eventuali patti di aumento del canone.
- in tema di locazioni abitative, deve escludersi che l’art. 13 comma 1 L 431/1998 sanzioni con la nullità, in conseguenza della mancata registrazione, la pattuizione di un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, dovendo intendersi riferita tale disposizione non all’ipotesi della simulazione parziale del contratto di locazione relativa alla misura del canone, bensì al caso in cui nel corso di svolgimento del rapporto venga pattuito un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario, che deve restare invariato, a parte l’eventuale aggiornamento Istat, per tutta la durata del rapporto legalmente imposta.
Detti principi hanno trovato ulteriore riscontro nelle Sentenze: Cass. 8148/2009 e Cass. 8230/2010.

La Suprema Corte nel motivare l’ordinanza de qua afferma: «orbene decisivo rilievo assume al riguardo la circostanza che l’orientamento interpretativo posto dalla citata Cass. N. 16089 del 2003 è invero maturato allorquando questa Corte non era ancora pervenuta a recepire le teorie della causa concreta del contratto e dell’abuso del diritto»

Proprio nelle teorie della causa concreta del contatto e nell’abuso del diritto la Suprema Corte ravvisa un conflitto con l’indirzzo giurisprudenziale intrapreso dalla Sentenza 16089/2003.
La causa concreta del patto con cui le parti stabiliscono un canone superiore rispetto a quello riportato nel contratto consiste nella realizzazione del risultato vietato dalla norma stessa, ossia garantire al locatore di ritrarre dal concesso godimento dell’immobile un reddito superiore ripetto a quello assoggettato ad imposta.
La causa concreta di un siffatto negozio consta quindi nell’elusione fiscale; pertanto detto negozio ponendosi in aperta violazione di una norma di legge non può che essere sanzionato da nullità.

La Corte prosegue: «Va d’altro canto posto in rilievo come successivamente alla suindicata Cass. n. 16089 del 2003, oltre alla teoria della causa concreta, questa Corte sia pervenuta a recepire ed elaborare l’istituto dell’abuso del diritto (Cass., 18/9/2009, n. 20106; Cass., 15/10/2012 n. 17642) in tema di imposte in particolare precisando che l’esame delle operazioni poste in essere dal contribuente deve essere in ogni caso compiuto alla stregua del principio desumibile dal relativo concetto elaborato dalla giurisprudenza comunitaria secondo cui non possono trarsi benefici da operazioni che, seppure realmente volute e quand’anche immuni da invalidità, risultino alla stregua di un insieme di elementi obiettivi compiute essenzialmente allo scopo di ottenere un indebito vantaggio fiscale, in difetto di ragioni economicamente apprezzabili che giustifichino l’operazione, diverse dalla mera aspettativa di quel vantaggio fiscale.»

Da questa teoria dell’abuso del diritto, la Cassazione fa discendere come «il negozio dalle parti posto in essere al fine di realizzare la vietata finalità di evasione o elusione fiscale non può dunque sotto plurimi profili ritenersi ammisibile e lecito».
Proprio per sanare il conflitto tra le teorie della causa concreta del contratto e dell’abuso del diritto da una parte e l’indirizzo giurisprudenziale intrapreso dalla sentenza Cass. 16089/2003 dall’altra, la questione viene rimessa alle sezioni unite.

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