REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di L'AQUILA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Carla Ciofani designato con provvedimento presidenziale in data 24.07.2013, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo Grado iscritta al n. r.g. 348/2010 passata in decisione all'udienza di P.C. del giorno 13.10.2014 con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. (60+20) con ultima scadenza al 2.01.2015 e promossa
Da
F.G. e P.P., entrambi elettivamente domiciliati in L'Aquila presso lo studio dell'avv. F.F. che li rappresenta e difende in forza di procura in calce all'atto di citazione.
Attori
Contro
Società S.I. S.r.l., in liquidazione, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in L'Aquila, presso lo studio dell'avv. D.P. che la rappresenta e difende in forza di procura in cale alla memoria di costituzione di nuovo difensore depositata in data 7.03.2012.
Convenuta
Oggetto: vendita di cose immobili.
Svolgimento del processo
Gli attori hanno convenuto in giudizio la società convenuta chiedendo al Tribunale:
a) di dichiarare l'inadempimento della predetta rispetto alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare stipulato dalle parti in data 18.09.2008 (avente ad oggetto la porzione del complesso immobiliare sito in Genzano di Sassa meglio descritta nel preliminare, in seguito accatastata con acquisizione dei seguenti identificativi: N.C.E.U. Comune di L'Aquila foglio_____, N.C.E.U. Comune di L'Aquila foglio ___, per il prezzo di Euro 185.750,00 oltre IVA al 4%), in particolare per avere la predetta omesso: di procurare l'acquisto della proprietà promessa in vendita nei tempi fissati nel preliminare (30.06.2009) e la conseguente consegna dell'unità immobiliare entro i predetti termini; l'allegazione ed esibizione nel termine di 120 giorni prima della stipula dell'atto pubblico la certificazione di abitabilità e/o agibilità dell'immobile oltre all'attestazione di qualificazione energetica riguardante il complesso immobiliare; di eseguire la liberazione dell'immobile dalla ipoteca n. 5837 art. 1488 del 2/3/07 gravante sulla cosa promessa, prima della stipula dell'atto pubblico di compravendita,
b) di condannare la società convenuta al risarcimento dei danni da ritardata vendita e da contestuale ritardata consegna in favore di F.G. e P.P.
c) di disporre quanto opportuno, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 c.c. per il trasferimento in favore degli attori della piena proprietà dell'immobile attualmente descritto al N.C.E.U. Comune di L'Aquila foglio _____ di mq. 40 ed al N.C.E.U. Comune di L'Aquila foglio ____
d) di fissare contestualmente, con la pronuncia della sentenza che tenga luogo del contratto non concluso, condizioni e modalità di versamento del residuo prezzo (pari ad Euro 175.750,00 oltre addizionale IVA al 4%) idonee a garantire ed assicurare l'acquisto del bene libero da vincoli con particolare riferimento alla ipoteca n. 5837 art. 1488 iscritta in data 3/3/07 ed a garantire altresì gli acquirenti dalla eventualità della evizione, ivi prevedendo fino anche la sospensione del residuo pagamento del prezzo ad avvenuta estinzione, a cura e spese della società promittente venditrice, dell'anzidetto vincolo;
e) di condannare la convenuta al pagamento delle spese di lite.
La società convenuta si è costituita in giudizio contestando le avverse pretese, chiedendone il rigetto con vittoria di spese e chiedendo l'accoglimento delle domande riconvenzionali compendiate nelle conclusioni in epigrafe trascritte.
Motivazione
Ritiene il giudicante di dover in primo luogo affrontare la questione relativa all'ammissibilità delle domande (risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della società convenuta ex art. 1453 c.c. e condanna di quest'ultima al pagamento del doppio della caparra a suo tempo ricevuta) avanzate dagli attori nel corso dell'udienza del 2.12.2013 (poi confermate nel corso dell'udienza di P.C. del 13.10.2014) in sostituzione delle domande originariamente proposte ex art. 2932 c.c. (al fine di ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di trasferimento della proprietà dell'immobile) ed ex art. 1218 c.c. (al fine di ottenere il risarcimento dei danni per ritardata consegna del bene).
La questione deve essere risolta in senso affermativo sia con riferimento alla domanda di risoluzione, alla luce della previsione di cui al secondo comma dell'art. 1453 c.c. e del costante orientamento interpretativo al riguardo seguito dalla giurisprudenza di legittimità (che più volte ha avuto occasione di affermare che il secondo comma dell'art. 1453 cod. civ. deroga alle norme processuali che vietano la "mutatio libelli" nel corso del processo, nel senso di consentire la sostituzione della domanda di adempimento del contratto con quella di risoluzione per inadempimento, talché risulta ammissibile la richiesta di risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare proposta nel corso di un giudizio inizialmente intentato per ottenere il trasferimento dell'immobile ex art. 2932 C.C. - Vedi, tra le altre Cass. 870/2012), sia con riferimento alla domanda di pagamento del doppio della caparra, alla luce del principio recentemente affermato dalla Suprema Corte a Sezioni Unite (Sent. 8510/2014) secondo cui "la parte che, ai sensi dell'art. 1453, secondo comma, cod. civ. chieda la risoluzione del contratto per inadempimento nel corso del giudizio dalla stessa promosso per ottenere l'adempimento, può domandare, contestualmente all'esercizio dello "ius variandi", oltre alla restituzione della prestazione eseguita, anche il risarcimento dei danni derivanti dalla cessazione degli effetti del regolamento negoziale".
Ciò chiarito, occorre ora accertare nel merito quale sia il contratto preliminare vincolante ed efficace tra le parti, tra quello allegato in giudizio dagli attori e da essi versato in atti (con il quale le parti si sono obbligate alla compravendita del bene immobile meglio descritto nell'atto, verso il corrispettivo di Euro 185.750,00 più IVA al 4%) e quello dissimulato che secondo la parte convenuta (la quale ha sostenuto la simulazione relativa del primo) sarebbe stato in pari data sottoscritto dalle parti con affidamento in custodia dell'atto al notaio.
Parte convenuta ha invero sostenuto che, poiché l'immobile era stato oggetto di migliorie (previamente concordate tra le parti) rispetto agli standards di edilizia economica e popolare cui si sarebbero dovute uniformare le caratteristiche e rifiniture dello stesso, giusta indicazione del piano P.E.E.P. (trattandosi di immobile realizzato su terreno localizzato in zona riservata a P.E.E.P.), il prezzo di vendita sarebbe in realtà stato fissato dalle parti in Euro 310.000,00 oltre IVA giusto "contratto redatto in unica copia e depositato presso lo studio del Notaio V. G. di L'Aquila".
Ha pertanto chiesto in via riconvenzionale accertarsi e dichiararsi la simulazione e l'inefficacia tra le parti ex art. 1414 c.c. del contratto preliminare del 18.09.2008 dedotto in giudizio dagli attori e dichiararsi la piena efficacia del contratto preliminare stipulato in pari data e depositato fiduciariamente presso il Notaio V.G., con il quale le parti avevano regolato il reale prezzo di vendita in ragione di Euro 310.000,00 in virtù dei lavori realizzati sull'immobile. Gli attori, dal loro canto, nel corso della prima udienza di comparizione, oltre a contestare l'esistenza del contratto dissimulato dedotto in giudizio dalla convenuta, ne hanno comunque denunciato la nullità ai sensi dell'art. 1418 c.c.
Al riguardo osserva il giudicante come la difesa di parte convenuta, che pure aveva avanzato in giudizio richiesta di ordine di esibizione ex art. 210 C.P.C., diretta ad ottenere l'acquisizione del contratto in deposito fiduciario presso il Notaio, non ha poi coltivato la richiesta, non avendola riproposta in sede di conclusioni finali né in sede di scritti conclusionali.
Non si dispone pertanto della prova documentale della simulazione dedotta dalla convenuta.
Va in ogni caso rilevato come le domanda avanzata dalla convenuta, diretta ad ottenere la declaratoria di efficacia del dedotto "contratto dissimulato" (quello cioè con previsione del maggior prezzo di vendita), non sarebbe stata accoglibile in quanto si sarebbe imposta (in accoglimento dell'eccezione sollevata dalla difesa degli attori e comunque su rilievo d'ufficio) la declaratoria di nullità dello stesso ai sensi dell'art. 1418 comma 2 c.c.
Invero il complessivo intervento edilizio nell'ambito del quale è stata eseguita l'edificazione dell'immobile per cui è causa risulta realizzato in forza di apposita convenzione intervenuta tra la società convenuta ed il Comune di L'Aquila in attuazione di programma di edilizia agevolata in base alla quale il soggetto attuatore si obbligava "a praticare i prezzi di vendita dei singoli alloggi" in applicazione dei vigenti prezzi per l'edilizia residenziale pubblica di cui alla delibera di G.R. Abruzzo n. 5327 del 6.11.1995 per le opere edilizie ed i costi unitari con espressa previsione che "... gli accordi che stabiliscono prezzi di cessione superiori a quelli sopra indicati sono nulli per la parte eccedente i limiti stessi. La nullità può essere fatta valere dal Comune e da chiunque vi abbia interesse".
Da quanto sopra esposto deriva l'infondatezza della domanda riconvenzionale avanzata dalla parte convenuta diretta ad ottenere la declaratoria di efficacia dell'asserito contratto dissimulato e la conseguente infondatezza delle domande di esecuzione in forma specifica, di risoluzione e di risarcimento che la predetta ha basato sulla dedotta efficacia e vincolatività tra le parti del predetto contratto dissimulato.
Venendo all'esame nel merito delle domande avanzate (in sostituzione di quelle originariamente proposte con l'atto di citazione) da parte attrice nel corso dell'udienza del 2.12.2013, poi reiterate in sede di conclusioni finali, si rileva che meritevole di accoglimento si rivela innanzi tutto la domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c.
La convenuta si è infatti resa gravemente inadempiente rispetto alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare del settembre 2008 per non aver adempiuto all'obbligo di trasferire la proprietà dell'immobile nel termine fissato nel preliminare (30.06.2009 da intendersi slittato - per effetto della normativa emergenziale post sisma - al 31.12.2009), non avendo provveduto entro tale data (né entro il termine
successivamente fissato dai promissari acquirenti nella diffida del 15.12.2009) a convocare i promissari acquirenti presso il proprio notaio fiduciario; per non aver comunque adempiuto all'obbligo di provvedere, entro la data fissata per la stipula del definitivo (30.06.2009 - termine da intendersi slittato per effetto della normativa emergenziale post sisma - al 31.12.2009), a liberare l'immobile dalla ipoteca iscritta in L'Aquila in data 2/3/2007 al n. 5837/1488 in favore di C.; per non aver oltretutto messo a disposizione dei promissari acquirenti, entro il termine concordato e comunque entro la data prevista per la stipula del contratto definitivo (30.06.2009 - termine da intendersi slittato per effetto della normativa emergenziale post sisma - al 31.12.2009) i necessari certificati di abitabilità e/o agibilità dell'immobile.
Quanto alla domanda diretta ad ottenere la condanna della convenuta "alla restituzione e/o al rimborso del doppio della caparra consegnata e, dunque, al pagamento dell'importo di Euro 20.000,00 in favore di F.G. e P.P.", si premette che le emergenze processuali (vedi scrittura privata) consentono di ritenere acclarato che all'atto della sottoscrizione del preliminare i promissari acquirenti versarono alla promittente venditrice la somma di Euro 10.000,00.
Ciò detto va chiarito in punto di diritto che la caparra confirmatoria di cui all'art. 1385 c.c. assume la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento qualora la parte non inadempiente abbia esercitato il potere di recesso conferitole dalla legge, con la conseguenza che in tal caso è legittimata a ritenere la caparra ricevuta o a esigere il doppio di quella versata; qualora, invece,
detta parte abbia preferito agire per la risoluzione o l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno dovrà essere provato nell'"an" e nel "quantum" (vedi Cass. 9040/06; Cass. 11356/06; Cass. 17923/07; Cass. 10.953/12).
Nella specie, dunque, gli attori, avendo agito per la risoluzione del contratto, non possono esigere il doppio della caparra ex art. 1385 comma 2 c.c., ma solo ottenere la restituzione della caparra versata (la restituzione della caparra è ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione). Parte convenuta deve pertanto essere condannata al pagamento a titolo restitutorio in favore dell'attrice della somma di Euro 10.000,00, oltre agli interessi nella misura legale dalla domanda al saldo.
Stante l'espressa rinuncia operata dagli attori in relazione alla domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. va ordinata la cancellazione della trascrizione della predetta domanda ex art. 2668 c.c.
Le spese liquidate come da dispositivo - secondo i parametri individuati nel D.M. 10.3.2014 n. 55 (ricadendo la fase conclusiva dell'attività professionale dei difensori in un momento successivo all'entrata in vigore del citato decreto), con riduzione del 30 % in ragione della non particolare complessità delle questioni trattate - seguono la soccombenza.
PQM
Il Tribunale di L'Aquila, in persona del Giudice Unico dott.ssa Carla Ciofani, definitivamente pronunciando, così provvede sulla causa civile in epigrafe così provvede:
1. Pronuncia la risoluzione ex art. 1453 c.c. del contratto preliminare stipulato dalle parti in data 18.09.2008 per grave inadempimento della promittente venditrice;
2. Condanna la società convenuta, in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento in favore degli attori e per il titolo di cui in motivazione della somma di Euro 10.000,00, oltre agli interessi nella misura legali dalla domanda al saldo;
3. Rigetta le altre domande avanzate dagli attori;
4. Rigetta le domande riconvenzionali avanzate dalla convenuta;
5. Ordina al Conservatore dei Registri immobiliari di provvedere alla cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. avanzata dagli attori con l'atto introduttivo del presente giudizio;
6. Condanna la società convenuta, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, alla rifusione delle spese di lite nei confronti degli attori che liquida in complessivi Euro 5.447,80, di cui Euro 370,00 per esborsi ed Euro 5.077,80 per competenze oltre ad accessori come per legge.
Così deciso in L'Aquila il 15 gennaio 2015.
Depositata in Cancelleria il 15 gennaio 2015.
