REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CALTANISSETTA
in persona del Giudice unico, dott. Gaetano Mario Pasqualino, all'udienza del 09.01.2014, esaurita la discussione e udite le conclusioni delle parti, ha pronunciato, dando lettura del dispositivo, la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n.ro 203/2013 R.G. in materia di locazione
promossa da
______;
- ricorrente-
CONTRO
______;
- resistente-
Conclusioni delle parti: come da verbale di udienza del 09.01.2014
Svolgimento del processo
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato il 24.01.2013, la ______ chiedeva dichiararsi la risoluzione, per fatto e colpa della conduttrice, del contratto di locazione intercorso con la _____, esponendo che:
- con contratto di locazione, stipulato il 16.01.2011, concedeva in locazione, per uso abitazione, a ______ l'immobile sito in Caltanissetta in ______, per un canone mensile di Euro 370,00;
- l'art. 7 del predetto contratto di locazione vieta espressamente al conduttore di apportare modifiche e migliorie all'immobile, se non esplicitamente autorizzate dal locatore in forma scritta;
- in violazione del citato art. 7, la conduttrice faceva installare, senza alcuna autorizzazione, una rete telefonica i cui cavi non venivano incanalati ma poggiati sul prospetto principale, arrecando danni materiali ai detti prospetti e danni estetici all'intero edificio;
- con lettera raccomandata del 08.05.2012 la ricorrente, stante l'inadempimento contrattuale narrato, dichiarava risolto il contratto di locazione e chiedeva la restituzione dell'immobile locato;
- la conduttrice, in ultimo, non corrispondeva la somma complessiva di Euro 544,03 a titolo di oneri condominiali e relativi agli anni 2011 e 2012.
La ricorrente, pertanto, chiedeva dichiararsi risolto il contratto di locazione per fatto e colpa della parte conduttrice e condannare la stessa al rilascio immediato dell'immobile.
Con memoria, depositata in data 01.03.2013, si costituiva la conduttrice _____, la quale contestava le avverse pretese, poiché ritenute infondate in fatto ed in diritto, ed in particolare precisava che:
- con raccomandata del 16.05.2012 riscontrava la missiva di controparte con cui veniva dichiarato risolto il contratto di locazione, rappresentando di aver più volte richiesto alla ricorrente di indicare alla società telefonica dove collocare l'impianto ed i cavi, ma senza alcun riscontro;
- ad ogni modo non risultavano danni all'immobile o grave pregiudizi estetici alla facciata, e comunque si rendeva disponibile alla corretta esecuzione dell'impianto telefonico compatibilmente ai tempi imposti dall'operatore telefonico;
- con la predetta missiva del 16.05.2012, inoltre, la resistente rappresentava alla locatrice la necessità di lavori di manutenzione dell'appartamento locato, tuttavia mai eseguiti, con gravi pregiudizio alla ricorrente ed ai suoi familiari quantificato in complessive Euro 4.000,00.
La resistente, nel merito, contestava la fondatezza della richiesta risoluzione dell'intercorso contratto di locazione, rilevando che:
- l'installazione di una linea telefonica non può qualificarsi come miglioria o modifica dell'immobile locato, con conseguente inapplicabilità dell'art. 7 del contratto di locazione invocato dalla società ricorrente;
- ad ogni modo l'inadempimento deve considerarsi di scarsa importanza con impossibilità di risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., né l'art. 10 del contratto poteva giustificare una tale grave sanzione in quanto clausola di mero stile;
- la richiesta di pagamento degli oneri condominiali per gli anni 2011 e 2012 deve ritenersi rinunciata, e comunque non risulta idonea documentazione o chiarezza in ordine ai criteri di ripartizione delle spese condominiali;
- la locatrice risulta inadempiente per omissione di manutenzione dell'appartamento locato e del condominio, privo di adeguata illuminazione, al punto che il marito della resistente cadeva dalle scale procurandosi un grave stiramento muscolare all'arto inferiore sinistro con un danno quantificato in Euro 4.000,00 di cui chiedeva il ristoro;
- in estremo subordine, in caso di accoglimento del ricorso, chiedeva l'applicazione dell'art. 6, comma 4, della L. n. 431/1998, con diritto di proroga all'esecuzione del termine di esecuzione del rilascio dell'immobile.
Instaurato il contraddittorio, acquisita la documentazione prodotta dalle parti e sentiti i testi, all'udienza del 09.01.2014, sentita la discussione dei procuratori, la causa veniva decisa con lettura del dispositivo.
Motivazione
Nel merito deve preliminarmente affrontarsi la questione della rilevanza dell'inadempimento della resistente in relazione all'invocata risoluzione del contratto di locazione ai sensi dell'art. 7 per cui: "E' espressamente vietato al conduttore di apportare modifiche e migliorie all'immobile, a meno che non siano esplicitamente autorizzate dal locatore in forma scritta, ed in quest'ultimo caso esse resteranno acquisite all'immobile senza obbligo di effettuare alcun rimborso o indennizzo al conduttore".
La ricorrente, pertanto, chiede la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, per violazione del citato art. 7, in quanto faceva installare, senza alcuna autorizzazione, una rete telefonica i cui cavi non venivano incanalati bensì poggiati sul prospetto principale, arrecando presunti danni materiali ai detti prospetti e danni estetici all'intero edificio.
E' necessario, preliminarmente, chiarire se l'installazione della linea telefonica in un appartamento destinato a civile abitazione possa qualificarsi come "modifica" o "miglioria" e se, pertanto, il comportamento della resistente possa integrare la fattispecie prevista e sanzionato dal citato art. 7, nonché eventualmente verificare la gravità del dedotto inadempimento.
Secondo consolidato orientamento della Suprema Corte, nella nozione di "miglioramenti", ai sensi dell'art. 1592 c.c., rientrano quelle opere che con trasformazioni o sistemazioni diverse apportano all'immobile un aumento di valore, accrescendone in modo durevole il godimento, la produttività e la redditività, senza presentare una propria individualità rispetto al bene in cui vanno ad incorporarsi.
In generale, si definisce miglioramento un intervento che, senza mutare la natura del bene locato, ne comporti un miglioramento oggettivo, qualitativo o quantitativo, tale da accrescerne il valore aumentandone in modo durevole il godimento, la produttività e la redditività (C. 13070/2004; C. 4871/1998).
Possono considerarsi miglioramenti, pertanto, quei mutamenti della cosa locata di carattere intrinseco, che la rendono maggiormente produttiva di vantaggi e ne elevano l'aspetto esteriore, la qualità, la funzionalità e persino lo stato di manutenzione. In particolare, si sottolinea che i miglioramenti rappresentano un accrescimento qualitativo della natura intrinseca della cosa.
Orbene l'installazione delle linea telefonica in un appartamento destinato a civile abitazione può ritenersi, in un'epoca oramai fortemente condizionata da internet e dalle costanti necessità di comunicazione immediata, una normale esecuzione del diritto di pieno godimento della cosa locata oltre che indubbiamente compatibile con l'uso pattuito, considerato, peraltro, che gli immobili urbani (come pure quello locato) sono normalmente dotati di apposite condutture per consentire il passaggio dei cavi della rete telefonica, a dimostrazione del normale e frequente uso della linea telefonica e adsl da parte degli occupanti gli alloggi.
Tale installazione, sebbene importa indubbiamente un miglioramento oggettivo e qualitativo dell'immobile locato e tale da accrescerne il godimento da parte del locatore, tuttavia non può ritenersi, comunque, una miglioria (né tantomeno una modifica dell'immobile) e pertanto non rientra nella previsione dell'art. 7 del contratto di locazione per cui "E' espressamente vietato al conduttore di apportare modifiche e migliorie all'immobile, a meno che non siano esplicitamente autorizzate dal locatore in forma scritta, ed in quest'ultimo caso esse resteranno acquisite all'immobile senza obbligo di
effettuare alcun rimborso o indennizzo al conduttore".
Ciò posto, deve pertanto dichiararsi che l'installazione della linea telefonica senza la preventiva autorizzazione, nel caso de quo, non può di per sé giustificare la richiesta risoluzione del contratto di locazione, atteso che peraltro, nelle more, i cavi telefonici, originariamente collocati esternamente e sul prospetto dell'immobile, sono stati esattamente incanalati dagli operatori dell'impresa telefonica, come dichiarato dalla stessa ricorrente all'udienza del 09.10.2013 (cfr. verbale di udienza del 09.10.2013).
Ciò che ha mosso la locatrice a richiedere la risoluzione del contratto, invero, sono state le modalità di installazione della linea telefonica, ed in particolare l'omessa corretta posa dei cavi telefonici nelle condotte predisposte dalla ditta locatrice.
Sul punto il teste ____ (marito convivente della ricorrente) ha confermato che in precedenza era stato richiesto verbalmente alla società locatrice di indicare agli operatori dell'impresa telefonica dove collocare l'impianto, atteso che gli stessi non riuscivano a trovare le apposite condotte, e tale circostanza trova riscontro nella missiva del 16.05.2013 della resistente, in risposta alla precedente raccomandata della locatrice del 08.05.2013, con cui si contestava la miglioria e modifica senza autorizzazione e l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione.
In buona sostanza, nel doveroso bilanciamento tra gli interessi delle parti, il comportamento della conduttrice non giustifica la risoluzione del contratto per violazione degli obblighi contrattuali.
In ordine al mancato pagamento degli oneri condominiali relativi agli anni 2011 e 2012, per complessivi Euro 544,03, deve rilevarsi che la ripartizione di una spesa condominiale può essere deliberata anche in mancanza di appropriata tabella millesimale, come nel caso di specie, purché nel rispetto della proporzione tra la quota di essa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente, dato che il criterio per determinare le singole quote preesiste ed è indipendente dalla formazione della tabella derivando dal rapporto tra il valore della proprietà singolare e quello dell'intero edificio (cfr. Cassazione civile, sez. II, sentenza del 16.02.2012, n. 2237).
Nel caso in esame la ripartizione delle spese condominiali è stata operata dalla società ricorrente suddividendo tra i nove affittuari degli appartamenti locati le spese necessarie alla gestione del Condominio (cfr. pag. 2 del ricorso), come da fatture e riparti allegati al ricorso, difettando, tuttavia, ogni indicazione in ordine al necessario riscontro tra il valore della singola proprietà e quello dell'intero edificio, al fine di adeguatamente valutare la correttezza dell'operata ripartizione e, pertanto, la debenza delle somme richieste a titolo di oneri condominiali, la cui istanza deve, dunque, essere rigettata.
Deve ritenersi irrilevante ai fini della presente controversia, inoltre, il mancato pagamento dei canoni di locazione da parte della resistente dal mese di maggio 2013, come dichiarato dalla società ricorrente all'udienza del 09.10.2013, atteso che il petitum risulta definitivamente cristallizzato negli atti introduttivi e riguarda la richiesta di risoluzione per violazione dell'art. 7 del contratto di locazione nonché per mancato pagamento degli oneri accessori, e, pertanto, per cause diverse dal mancato pagamento dei canoni di locazione.
Deve dichiararsi inammissibile, infine, la domanda riconvenzionale avanzate dalla resistente per il combinato disposto degli artt. 447 bis e 418 c.p.c. ai sensi del quale avrebbe dovuto avanzare apposita richiesta di fissazione di una nuova udienza di comparizione che, nel caso in esame, non è avvenuto. Il difetto della condizione di ammissibilità della domanda riconvenzionale, quale l'istanza di fissazione dell'udienza e la tempestività della domanda stessa, è, infatti, rilevabile d'ufficio anche nell'ipotesi di c.d. accettazione del contraddittorio (C. 23815/2007; C. 9965/2001; C. 717/1997; C. 8652/1993; C. 12857/1992; C. 2027/1985).
La richiesta risarcitoria avanzata in via riconvenzionale, comunque, non risulta né provata e né documentata, oltre che parzialmente inammissibile, non potendo i testi sentiti apportare alcun rilevante contributo ai fini della decisione.
Deve rilevarsi, in proposito, che le dichiarazioni del teste ____ (marito convivente della ricorrente) non possono avere alcuna rilevanza, in quanto presunto danneggiato, così come le dichiarazione del teste _____, in quanto socio della società ricorrente.
Si ritiene equo compensare le spese di lite, tenuto conto della natura della causa, dell'attività prestata e della caratteristica delle questioni coinvolte
PQM
il Tribunale in composizione monocratica, nella causa iscritta al n. 203/2013 R.G.,
definitivamente pronunciando, cosi decide:
- rigetta il ricorso;
- dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale avanzate dalla resistente ____;
- compensa le spese di lite.
Così deciso in Caltanissetta, il 9 gennaio 2014.
Depositata in Cancelleria il 15 gennaio 2014.
