Immobile sottoposto a sequestro per normativa antimafia - intimazione di sfratto - identità tra soggetti - fattispecie

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. RUSSO Libertino Alberto - Presidente -
Dott. TRAVAGLINO Giacomo - rel. Consigliere -
Dott. STALLA Giacomo Maria - Consigliere -
Dott. VINCENTI Enzo - Consigliere -
Dott. PELLECCHIA Antonella - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:
sentenza
sul ricorso 9345-2012 proposto da:
L.A, nella qualità di Presidente del Consiglio di Amministrazione e in quanto tale legale rappresentante pro tempore della CAVA BILLIEMI SRL (già Generale Impianti Cava Billiemi s.r.l.), T.L., nella qualità di amministratore finanziario della stessa società, considerati domiciliati ex lege in ROMA, presso LA CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall'avvocato SIRACUSA VINCENZO giuste procure speciali in calce al ricorso;
- ricorrenti -
contro
B.G., elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA AUGUSTO IMPERATORE 22, presso lo studio dell'avvocato POTTINO GUIDO MARIA, rappresentato e difeso dall'avvocato CASSATA NICOLO giusta procura speciale in calce al controricorso
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 243/2012 della CORTE D'APPELLO di PALERMO, depositata il 28/02/2012, R.G.N. 1138/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/04/2015 dal Consigliere Dott. GIACOMO TRAVAGLINO;
udito l'Avvocato NICOLO' CASSATA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato l'8 novembre 2007 B.G. intimò lo sfratto per morosità alla s.r.l. Cava Billiemi (società confiscata ai sensi della legge 575/65 e sottoposta alla direzione e al controllo dell'Agenzia nazionale per l'amministrazione e la destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata ex D.Lgs. n. 159 del 2011), conduttrice di un terreno di sua proprietà in forza di un contratto di locazione stipulato il 15 novembre 2002, contestualmente citandola dinanzi al Tribunale di Palermo per la convalida.
Il giudice di primo grado respinse la domanda.
La corte di appello di Palermo, pronunciandosi sul gravame proposto dal locatore avverso la sentenza di primo grado, lo accolse, dichiarando risolto per grave inadempimento della conduttrice il contratto di locazione, e condannandola al rilascio dell'immobile in favore del B.

Questi i fatti e queste le motivazioni della sentenza di appello:
1) Il contratto di locazione del novembre 2002, stipulato tra il Dott. T.L. (amministratore giudiziario dei terreni locati, inizialmente sottoposti a sequestro e confisca) e L.A., legale rappresentante della Cava Billiemi (società confiscata in via definitiva ai sensi della legge c.d. antimafia), avente ad oggetto il fondo sul quali veniva svolta l'attività estrattiva, a detta del giudice di appello, non era stato onorato, da parte della società conduttrice, quanto al pagamento del corrispettivo pattuito, fin dalla prima scadenza del 15 novembre 2002;
2) Il Dott. T.L., amministratore giudiziario dell'intero compendio sequestrato (i. e. tanto della società conduttrice, quanto dei terreni concessi in locazione e successivamente dissequestrati), con istanza del 23.11.2207 rivolta al giudice delegato nella procedura di prevenzione - all'indomani, cioè, dell'intimazione di sfratto proposta da B.G. (fratello di A., sottoposto a misura personale e reale di prevenzione antimafia), all'esito della revoca del sequestro e della confisca del terreno di sua proprietà disposta dalla Corte di appello di Palermo il 21.2.2007 -, aveva comunicato al g.d. che i canoni di locazione erano stati regolarmente accantonati, in uno con gli interessi legali, in attesa di conoscere l'identità dell'effettivo destinatario del pagamento;
3) Lo stesso amministratore, con lettera raccomandata del 28.11.2007, aveva poi inviato all'avente diritto un assegno per una somma corrispondente all'importo complessivo dei canoni di locazione dovuti (al netto del corrispettivo per forniture rese al B. prima della sua sottoposizione a misura di prevenzione antimafia) maggiorati degli interessi legali dall'11.1.2000 al 30.11.2007, nonchè all'importo relativo all'annualità maturanda per il periodo 15.11.2007/14.11.2008;
4) Costituitasi nel giudizio di sfratto in primo grado, l'amministratore della società confiscata aveva inoltre eccepito la carenza di legittimazione attiva del ricorrente B., poichè, nel periodo in relazione al quale la morosità era stata contestata, il terreno oggetto della locazione risultava ancora sottoposto a sequestro e a confisca;
5) Con ordinanza del 3.12.2007, il g.i. del procedimento civile, nel rigettare la richiesta di rilascio del terreno proposto dal B., evidenziò che, allo stato dei fatti, la morosità doveva ritenersi sanata;
6) Con successiva ordinanza del 17.10.2008, lo stesso g.i. autorizzò la produzione, da parte del B., di un documento, datato 17.10.2008, con il quale la cancelleria della sezione penale della Corte di appello di Palermo dava atto della revoca parziale dell'originario provvedimento di sequestro e della confisca - revoca avente ad oggetto, come detto, i terreni condotti in locazione dalla Billiemi, di proprietà di B.G. - specificando che, in data 14.3. 2007, era stata inviata al Dott. T. una raccomandata per l'esecuzione parziale della revoca del sequestro;
7) Con sentenza del 30.3.2009 il giudice di primo grado, rilevata preliminarmente la sopravvenuta legittimazione attiva del B., dichiarò la inammissibilità della produzione del documento de quo perchè tardiva, e rigettò la domanda di risoluzione del contratto di locazione ponendo l'accento, in particolare, sulla buona fede del comportamento della conduttrice, in persona dell'amministratore giudiziario, dimostrata dall'immediata spedizione dell'assegno con cui vennero corrisposti, in epoca antecedente all'udienza di comparizione, non soltanto i canoni oggetto dell'intimazione, ma anche quelli non richiesti;
8) Specificò ancora il giudice di prime cure che il ricorrente era legittimato a richiedere i canoni di locazione soltanto dal 21 febbraio del 2007 (data del provvedimento di dissequestro del terreno confiscato ai sensi della legge antimafia), e che, secondo i principi di correttezza e buona fede, avrebbe dovuto quantomeno informare parte conduttrice di essere rientrato in possesso dei beni e di essere pertanto legittimato a ricevere i canoni stessi (circostanza che, nella specie, era risultata affatto indimostrata);
9) Aggiungerà ancora il Tribunale che, per il periodo antecedente al febbraio 2007, nessun danno in capo al ricorrente appariva legittimamente predicabile, mentre, tra la richiesta di pagamento avvenuta con la notifica dell'intimazione di sfratto del 12.11.2007 e la corresponsione dei canoni, avvenuta il 28.11.2007, erano intercorsi appena 16 giorni, onde la evidente insussistenza dell'importanza dell'inadempimento (ritenuto del tutto inidoneo ad incidere sull'equilibrio del sinallagma contrattuale), necessaria a legittimare qualsivoglia domanda di risoluzione;
10)La Corte di appello di Palermo, nell'accogliere l'impugnazione del B., ritenne in limine (e in difformità da quanto stabilito in primo grado) che il documento rilasciato dalla sezione misure di prevenzione (supra, sub 6) fosse stato legittimamente prodotto dinanzi al tribunale, "dal momento che la sua produzione era giustificata dall'evolversi della vicenda processuale, a seguito delle argomentazioni difensive contenute nella memoria della conduttrice del 24.4.2008, ove si affermava di non aver avuto conoscenza del decreto di revoca del sequestro";
11)Ritenne ancora il giudice d'appello che l'inadempimento della conduttrice fosse senz'altro grave, "per - essere pacifico che la società conduttrice avesse omesso i pagamenti dei canoni sin dal 15.11.2002", specificando che "l'amministratore giudiziario nominato in procedimento di prevenzione antimafia" (lo stesso soggetto che amministrava la società estrattiva confiscata in via definitiva) "era pienamente legittimato a ricevere il pagamento di un canone locativo", di tal che "il conduttore" (e cioè la società Billiemi in persona dell'amministratore T.L.) "era obbligato al pagamento del canone nelle mani dell'amministratore (lo stesso T.L.) senza necessità di accantonare le somme in attesa di conoscere l'esito del procedimento di prevenzione";
12)Tanto premesso in punto di fatto, "la condotta inadempiente della società conduttrice", a detta del giudice d'appello, "non poteva essere scriminata dal tenore delle dichiarazioni contenute nella missiva del 22.11.2007 sottoscritta dal T. e inviata al giudice delegato, essendosi l'amministratore limitato a prendere atto dell'accantonamento delle somme da parte della conduttrice", poichè "il collegio non poteva esimersi dal rilevare che la lettera era stata sottoscritta dal T. allorchè il predetto era stato sollevato dall'incarico di amministratore, circostanza di cui era a perfetta conoscenza a seguito di notifica del biglietto a cura della cancelleria del tribunale del riesame del 14.3.2007;
13) Aggiungerà, infine, la Corte territoriale che i canoni erano stati corrisposti dopo la notifica, dell'intimazione, e "quindi in ritardo rispetto alla previsione contrattuale" (ritardo quantificato dal giudice di prime cure in 17 giorni), ritenendo del tutto mancante la prova "che l'inadempimento della convenuta fosse giustificato da qualche motivazione giuridicamente apprezzabile sotto il profilo della non imputabilità, non rivestendo portata esimente il dedotto accantonamento delle somme, unica scusante posta a base dell'inadempimento". Di conseguenza, non essendo stata "la prestazione esattamente adempiuta", il debitore "doveva considerarsi in colpa", mentre la valutazione della gravità dell'inadempimento restava affidata, nella specie, ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c.c. (vertendosi in tema di locazione non abitativa), e, a tal fine, "al momento della notifica dello sfratto" il conduttore "doveva ritenersi moroso nel pagamento di tutte le mensilità dal momento della stipula del contratto", avendo per l'effetto tenuto "una condotta idonea a squilibrare gravemente l'economia del negozio": a tal stregua, "l'inadempimento non poteva considerarsi di scarsa importanza", ed era tale "da giustificare la risoluzione della convenzione locatizia.

Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello siciliana hanno proposto ricorso L.A., in qualità di legale rappresentante della Cava Billiemi s.r.l., e T.L., amministratore finanziario della società confiscata, illustrandolo con 5 motivi di censura.
Resiste con controricorso B. G.

Motivazione

Il ricorso è manifestamente fondato.
La sentenza impugnata, affetta da gravi e insanabili vizi logico- giuridici, deve essere conseguentemente cassata.

Con il primo e secondo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 115 e 116 658 c.p.c., artt. 1453 e 1182 c.c., L. n. 575 del 1965, artt. 2 sexies e octies; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione.
Con il terzo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1455, 1115 E 1315 c.c., art. 2 Cost., art. 112 c.p.c., nonchè del principio generale di buona fede; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione.
Con il quarto motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 100, 112, 113, 115, 116 e 658 c.p.c., in relazione alla L. n. 515 del 1965, art. 2 octies e del D.M. 1 febbraio 1991, n. 293, artt. 5 e 6; nullità della sentenza e del procedimento; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione.
Con il quinto motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 441 bis c.p.c., art. 414 c.p.c., n. 5, artt. 416, 420 e 431 c.p.c.; mancata valutazione delle risultanze probatorie; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione. I primi quattro motivi, che possono essere congiuntamente esaminati attesane la intrinseca connessione, devono essere accolti (con conseguente assorbimento del quinto motivo).

Osserva, condivisibilmente, parte ricorrente, che la Corte territoriale, pur dando atto che il contratto di locazione del 2002 era stato stipulato tra il Dott. T.L. nella qualità di amministratore giudiziario del bene locato e inizialmente attinto dalla misura di prevenzione che aveva colpito il fratello dell'odierno resistente, B.A., e da L.A. nella qualità di presidente del consiglio di amministrazione della Cava Billiemi, anch'essa in amministrazione giudiziaria, aveva ciò nonostante ritenuto inadempiente la società confiscata per l'intero periodo locativo, ricompreso tra 15.11.2002 e il 14.11.2007 - e, dunque, con riferimento a tutti canoni relativi all'arco temporale durante il quale il terreno destinato all'attività estrattiva di cava era stato sottoposto a sequestro e poi confisca in primo grado.

Tale affermazione è gravemente viziata sotto il profilo logico- giuridico.
Come si è evidenziato nella parte espositiva dei fatti, il sequestro disposto dal Tribunale di Palermo sezione per le misure di prevenzione nel procedimento a carico di B.A. e la successiva confisca in primo grado avevano avuto ad oggetto tanto l'intero capitale sociale e il complesso aziendale della società odierna ricorrente, (pianto il terreno intestato a B.G. - terreno sul quale era ed è svolta l'attività estrattiva di cava della società oggi oggetto di confisca definitiva.
Per entrambi i cespiti, venne nominato un solo amministratore giudiziario, in persona del Dott. T.L., avente il compito - della L. 31 maggio 1965, n. 575, ex art. 2 sexies e successive modificazioni - di provvedere "alla custodia, alla conservazione e all'amministrazione dei beni sequestrati anche nel corso degli eventuali giudizi di impugnazione, sotto la direzione del giudice delegato, anche al fine di incrementare, se possibile la redditività dei beni".
Nell'espletamento di tali incombenze, l'art. 2 octies della legge c.d. Rognoni - La Torre prevedeva che le spese per la gestione di tutti i beni sequestrati (mobili, immobili e aziende, secondo la disposizione contenuta nel successivo comma undecies, che disciplina la destinazione dei beni confiscati) nell'ambito della medesima procedura di prevenzione fossero sostenute dall'amministrazione giudiziaria mediante prelevamento delle somme riscosse a qualunque titolo - e, dunque, provenienti indifferentemente da qualunque bene sottoposto a sequestro. L'amministratore giudiziario della procedura di prevenzione a carico di B.A. aveva, pertanto, il compito ex lege di gestire unitariamente tanto la società e il complesso dei beni aziendali di pertinenza di quest'ultima, quanto il terreno intestato al fratello del proposto, inizialmente oggetto di sequestro e di confisca.

Il contratto di locazione venne, pertanto, stipulato nell'ambito della medesima procedura di prevenzione tra soggetti solo formalmente distinti, ma, sostanzialmente, con totale identità di amministrazione, direzione e gestione dei beni sequestrati e confiscati tanto al proposto B.A. quanto a soggetti ritenuti interposti nella titolarità dei beni stessi. Di conseguenza, le somme relative ai canoni di locazione risultano essere state sempre nella sfera giuridica e nella diretta disponibilità dell'amministratore giudiziario, nella qualità di unico gestore di tutti i beni sottoposti a sequestro e confisca.

Risulta, pertanto, gravemente viziata in diritto (oltre che assai poco comprensibile sul piano logico) l'affermazione della Corte territoriale secondo la quale "la società conduttrice aveva omesso di pagare il corrispettivo pattuito, rendendosi morosa nel pagamento dei canoni fin dalla prima scadenza del 15 novembre 2002" (supra, in narrativa, sub 11), poichè "il conduttore era obbligato al pagamento del canone nelle mani dell'amministratore Dott. T.L., senza la necessità di accantonare le somme in attesa di conoscere l'esito del procedimento di prevenzione", volta che "il conduttore obbligato" era la stessa persona fisica, che riassumeva in se la qualità di conduttore e di locatore (sia pur pro tempore, quanto ai terreni confiscati in primo grado e poi dissequestrati), e nessuna ragionevole negligenza poteva imputarsi al T. per aver accantonato le somme dovute a titolo di locazione in attesa di conoscerne la definitiva destinazione soggettiva, anzichè versarle a se stesso.

La coincidenza in capo alla stessa persona del Dott. T.L. dell'ufficio di amministratore giudiziario della società conduttrice e del terreno di proprietà di B.G., oggetto della locazione, pertanto, non poteva che risolversi nell'obbligo - puntualmente adempiuto - non già "di effettuare i pagamenti dei canoni di locazione" (ciò che avrebbe integrato la fattispecie del pagamento a se stesso), ma proprio di accantonare le somme corrispondenti ai suddetti canoni in attesa dell'esito definitivo del procedimento di prevenzione antimafia. Quando, con Decreto del 21.2.2007, la competente sezione penale della Corte di appello di Palermo, nel confermare il provvedimento di confisca della società odierna ricorrente, ebbe a disporre la restituzione del terreno di proprietà dell'odierno resistente, identificato al folio. 38, p.lla 5928, sul quale si era svolta già in epoca precedente al sequestro di prevenzione l'attività estrattiva di cava della società confiscata, ed a seguito della notifica da parte del B. dell'intimazione di sfratto per morosità per il mancato pagamento dei canoni di locazione per il periodo in cui il terreno allo stesso intestato era stato prima sequestrato e poi confiscato in primo grado con istanza del 23.11.2007, non poteva non rilevarsi, in sede di giudizio di merito (come puntualmente avvenuto in primo grado la assoluta impredicabilità di qualsiasi grave inadempienza da parte dell'amministratore giudiziario, e la sua totale assenza di colpa, volta che i canoni di locazione erano stati regolarmente accantonati con gli interessi legali maturati medio tempore.

Risulta pertanto priva del tutto di pregio logico e giuridico l'affermazione della Corte territoriale secondo la quale la condotta inadempiente della società conduttrice non poteva essere scriminata dal tenore delle dichiarazioni contenute nella missiva del 22 novembre 2007, sottoscritta dall'amministratore giudiziario, e indirizzata al Giudice delegato, essendosi l'amministratore "limitato a prendere atto dell'accantonamento delle somme da parte della conduttrice, in attesa della pronuncia con riguardo alla confiscabilità o meno di detti beni", sul presupposto "che la lettera era stata sottoscritta dal T. allorchè il predetto era stato sollevato dall'incarico di amministratore".
Il Dott. T., difatti, continuava a rivestire la carica di amministratore giudiziario della società, al tempo della comunicazione dell'istanza al Giudice delegato, atteso che la revoca del sequestro e della confisca erano limitate al solo terreno di B.G., e si era rivolto al giudice delegato nel procedimento di prevenzione proprio allo scopo di riceverne istruzioni.

Ritenere, nella specie, come mostra di ritenere il giudice territoriale, che "l'inadempimento non potesse considerarsi scarsa importanza, tanto da giustificare la risoluzione della convenzione locatizia", sulla base dell'impredicabile presupposto secondo il quale "al momento della notifica dello sfratto il conduttore era moroso nel pagamento di tutte le mensilità dal momento della stipula del contratto" (e cioè dall'anno 2002), condotta, questa, ritenuta "idonea a squilibrare gravemente l'economia del negozio" ha l'univoco significato di prescindere del tutto (e del tutto illegittimamente) dall'obbligo di verificare la reale sussistenza e la reale portata del dedotto inadempimento, avuto (l'indispensabile) riguardo, oltre che all'entità oggettiva della mancata prestazione, anche e soprattutto alle modalità e circostanze del concreto svolgimento del rapporto.

La Corte territoriale, come condivisibilmente osserva parte ricorrente, avrebbe, pertanto, dovuto considerare:
- che il contratto di locazione era stato stipulato nell'ambito della medesima procedura di prevenzione, allorchè sia la società sia il terreno erano stati confiscati in primo grado, in quanto entrambi ritenuti nella disponibilità del proposto per l'applicazione della misura di prevenzione reale antimafia;
- che la dedotta morosità poteva dirsi relativa al solo periodo temporale successivo alla revoca della confisca in primo grado del terreno, stante l'oggettiva circostanza dell'accantonamento dell'intera somma dovuta ai titolari del terreno, tra cui l'odierno ricorrente, a titolo di canoni locativi; che l'amministrazione giudiziaria (della società e del terreno), con la stipula del contratto di locazione, aveva in concreto realizzato l'interesse prioritario - previsto dalla L. n. 575 del 1965 - della conservazione dei beni confiscati in primo grado in favore dell'Erario, in vista della eventuale, definitiva acquisizione dei beni da parte di quest'ultimo; - che i canoni di locazione furono immediatamente versati non appena notificata l'intimazione di sfratto, come pure furono versati tutti i canoni maturati in corso di causa; Una complessiva, diacronica valutazione del particolare assetto di interessi derivante dalla procedura di prevenzione sarebbe dovuta, pertanto, risultare univocamente indicativa della coincidenza di interessi del conduttore (i.e. l'amministrazione giudiziaria della società confiscata) e del locatore (i.e. l'amministrazione giudiziaria del terreno).

Del tutto erronea si appalesa, pertanto, l'interpretazione dell'intera vicenda operata dalla Corte di appello, che discorre e valuta la pretesa gravità dell'inadempimento senza alcun riferimento alla peculiare situazione dei contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, alla ricorrenza o meno di un concreto interesse dell'amministrazione giudiziaria all'esatto e tempestivo adempimento della prestazione dovuta dal conduttore, e, soprattutto, al puntuale accantonamento dell'intera somma dovuta alla parte locatrice (l'amministrazione giudiziaria dei terreni, sino al decreto di dissequestro) dalla conduttrice (l'amministrazione giudiziaria della società Cava Billiemi, in persona del medesimo amministratore) in attesa della definizione del procedimento di prevenzione.

Parimenti erra la Corte territoriale nel ritenere la sussistenza dei presupposti per la risoluzione del contratto di locazione senza adeguatamente apprezzare il comportamento della società, che, avuta notizia della revoca della confisca (non rileva stabilire se, per la prima volta, con la notifica dello sfratto per morosità ovvero qualche tempo prima, con l'avviso di cancelleria del giudice penale), ha comunque dimostrato la disponibilità sostanziale di tutti i canoni di locazione maggiorati dagli interessi legali - canoni, che, va ripetuto, erano stati accantonati proprio al fine di destinarli al relativo versamento all'avente diritto all'esito del procedimento di prevenzione.
Nessuno "squilibrio" del sinallagma contrattuale in danno dell'odierno ricorrente per il ritardo nel pagamento dei canoni intimati prima dell'intimazione dello sfratto poteva, pertanto, legittimamente predicarsi, non essendo lo stesso prima del febbraio 2007 legittimato a richiederli e dunque non avendo subito alcun danno per il mancato adempimento per il periodo antecedente a tale data).
Un comportamento improntato a correttezza e buona fede avrebbe, pertanto, imposto al B. ad attivarsi fin dalla data del dalla data del dissequestro del terreno, rivolgendosi, illico et immediate, all'amministratore giudiziario per riscuotere le somme accantonate risultanti dal conto di gestione della misura di prevenzione, mentre, a far data dalla successiva prima scadenza annuale del 15 novembre 2007, tali somme sarebbero potute essere oggetto di richiesta direttamente alla società conduttrice in amministrazione giudiziaria.
Alla luce delle considerazioni che precedono, il ricorso deve essere accolto, e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la domanda di risoluzione rigettata.
Le spese dell'intero giudizio seguono il principio della soccombenza.
Liquidazione come da dispositivo.

PQM

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta la domanda di risoluzione. Condanna la parte controricorrente al pagamento delle spese dell'intero giudizio, che si liquidano in Euro 5068 per il primo grado, in Euro 3008 per il secondo grado, in Euro 7200 per il giudizio di Cassazione.
Così deciso in Roma, il 8 aprile 2015.
Depositato in Cancelleria il 19 novembre 2015