Mancato pagamento del canone per inidoneità dell'immobile - ordinanza di rilascio - fattispecie

TRIBUNALE DI CATANIA
Quinta Sezione Civile
ORDINANZA DI RILASCIO (art 665 c.p.c.)

Il giudice Felice Lima,
Letti gli atti del procedimento n. 11037/14 R.G.;--
Visto lo sfratto per morosità intimato da L. R. V. alla I. s.r.l. semplificata;
Visto il contratto di locazione registrato in Catania il 21.3.2011, al n. 3533/3;
Sciogliendo la riserva formulata all'esito dell'udienza del 16 luglio 2014;
Osserva quanto segue.

Motivazione

Opponendovisi la convenuta, lo sfratto non può essere convalidato.
Va delibata l'istanza di adozione di una ordinanza di rilascio, proposta dal procuratore della locatrice.
E' pacifico e non controverso fra le parti che la società conduttrice, odierna convenuta, non paga per nulla il canone di locazione dall'1.5.2014 e ha pagato solo in parte il canone di locazione relativo al mese di aprile 2014.
Sostiene il procuratore della I. che ciò sarebbe conseguenza del fatto che l'immobile oggetto del contendere non sarebbe idoneo all'uso per il quale è stato preso in locazione.
L'assunto è inconducente.
E', infatti, consolidato indirizzo della Corte Suprema che “in tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
La sospenstone totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inademplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede, con la conseguenza che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi sopravvenuti (nella specie, asserita l'interclusione dell'immobile protratta per due anni a causa di opere stradali), non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perchè così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, in applicazione analogica del disposto dell'art. 1584 c.c., ovvero la richiesta di risoluzione del contratto per sopravvenuta carenza d'interesse” (Cass. Sez. III, 13 luglio 2005, n. 14739).

Nel caso di specie, la I., pur sostenendo che l'immobile locato è inidoneo allo scopo, lo detiene ancora e pretende di farlo gratuitamente.
Ove effettivamente sussistente, l'inidoneità dell'immobile all'uso pattuito comporterebbe - se dovuta a colpa della locatrice - il diritto della conduttrice alla risoluzione del contratto, con rilascio dell'immobile.
In nessun caso, invece, la I. avrebbe il diritto di mantenere gratuitamente la disponibilità dell'immobile

All'udienza del 16.7.2014, il procuratore della società convenuta ha dichiarato che la sua rappresentata sarebbe “disponibile al rilascio dell'immobile”.
Anche questa affermazione è inconducente, essendo dovuto il rilascio dell'immobile e non una semplice del tutto generica dichiarazione di disponibilità allo stesso.